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2 Les SCI
Vous souhaitez acheter à deux ? Mariés, pacsés ou en concubinage, si vous souhaitez acheter un logement en couple, vous n'achèterez pas de la même façon.
Mariés, pacsés ou en concubinage, si vous souhaitez acheter un logement en couple, vous n'achèterez pas de la même façon afin d'éviter d'éventuels conflits futurs.
Quand on se marie, on décide de ce que deviendront les biens possédés avant le mariage et ceux acquis ou hérités après le mariage. On choisit ce que l'on appelle un « régime matrimonial».
90 % des personnes adoptent le « régime légal » encore appelé « régime communautaire » ou plus précisément « communauté de biens réduite aux acquêts ». D'autres choisissent le « régime de la séparation de biens ».
Mariés sous le régime de la communauté de biens
Ce régime s'applique si, le jour du mariage, vous n'établissez pas de contrat. Tous les biens possédés avant le mariage ou reçus après celui-ci par succession ou donation restent des biens propres. Tous les gains, salaires et biens acquis après le mariage appartiennent à la communauté.
Les conséquences pour le logement sont :
si votre mari achète sans votre accord un bien, vous serez propriétaires tous les deux du logement mais aussi responsables des éventuels crédits et dettes, sauf à démontrer dès l'achat que la dépense met en péril le ménage ;
si vous achetez un bien avec les fonds que vous avez reçus en héritage ou en revendant un logement qui vous appartenait avant votre mariage, il appartiendra à la communauté, sauf à faire, chez le notaire et avec son aide, une « déclaration d'emploi ou de remploi ». Ainsi, le logement restera un bien propre.
le conjoint survivant a la certitude de conserver durant un an la jouissance gratuite du logement et des meubles, sauf si ce logement n'est pas sa résidence principale au moment du décès. A l'issue de l'année, il bénéficie d'un droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès. En résumé, les héritiers ne peuvent pas mettre dehors le conjoint survivant comme il le faisait avant.
Mariés sous le régime de la séparation de biens
Ce régime se choisit le jour du mariage ou après. Chaque époux garde une indépendance financière totale.
Les conséquences pour le logement sont :
si vous achetez un logement avec votre conjoint, il appartient aux deux époux, à hauteur des fonds apportés (moitié/moitié, un tiers/deux tiers, etc),
si vous achetez un logement avec vos fonds, il vous appartient et vous le gérer à votre guise.
Exception : seul le logement familial échappe à cette règle. Les deux conjoints doivent prendre ensemble toutes les décisions le concernant.
Depuis le 1er janvier 2007, les biens acquis par l'un des partenaires relèvent de la séparation de biens. Avant, ils relevaient de l'indivision. On peut encore opter pour ce statut, si on veut que le bien soit commun, mais c'est évidemment plus dangereux en cas de séparation.
Par ailleurs, le « pacsé » survivant peut désormais bénéficier d'un droit temporaire de jouissance d'un an sur le logement commun.
Enfin, si un logement a été acquis par l'un des « pacsé » avant le mariage, il peut en donner une partie à son partenaire, à condition de payer les droits de donations.
1.3 Acheter en union libre (concubinage)
Vous n'êtes ni mariés, ni « pacsés », vous pouvez acheter en indivision, en SCI ou encore en tontine.
L'achat en indivision
Dans le contrat d'achat figure le nom des deux concubins et leur participation financière.
Attention : ne trichez pas ! Si vous financez l'opération à 80% et que, pour faire plaisir à votre concubin, vous faites figurer dans l'acte une répartition 50/50, le fisc peut requalifier l'opération en donation déguisée et puis, si vous revendez le bien suite à une mésentente, vous risquez d'être lésé.
La séparation des concubins
Si vous venez à vous séparer, vous pouvez vendre le bien en vous partageant le prix au prorata de votre participation, ou bien racheter la part de votre compagnon.
Si vous n'arrivez pas à vous entendre, il faut saisir le Tribunal de grande instance. Un indivisaire peut en effet obliger l'autre, à tout moment, à vendre pour retrouver sa liberté. Toutefois, le Tribunal peut décider de la poursuite, pour deux ans maximum, de l'indivision, pour que celui qui souhaite garder le logement trouve les fonds.
Le décès de l'un des concubins
En indivision, vous devrez prendre ensemble toutes les décisions de gestion du logement. En cas de décès, le survivant n'a pas de droit particulier, il se retrouve en indivision avec les héritiers ( enfants, parents, neveux, etc.) du défunt. Ceux-ci peuvent demander la vente du logement, obligeant le concubin survivant à déménager. Pour éviter cela, il faut prévoir que le survivant puisse acquérir la part du décédé en indemnisant les héritiers.
L'achat en SCI
Si l'achat en SCI occasionne plus de formalités, elle donne ensuite plus de souplesse et permet aussi en cas de décès, de protéger le survivant (achat croisé). On vous explique tout dans : Les SCI
L'achat en tontine
La tontine est une technique d'achat en commun. Elle prévoit qu'au décès du premier acquéreur, l'autre est considéré comme ayant toujours été l'unique propriétaire. Contrairement à l'indivision, il n'y a donc pas à racheter la part du décédé.
Mais l'administration fiscale a prévu une lourde taxation pour les personnes possédant une résidence de plus de 76.000 euros, autant dire... la majorité avec les prix actuels de l'immobilier. Par ailleurs, en cas de mésentente, la situation est bloquée car on ne peut même pas demander en justice le partage ou la vente du logement. Il ne reste plus qu'à attendre... le décès de l'un des deux.
Si signer un pacte tontinier a pu être intéressant dans le temps, nous ne conseillons plus aujourd'hui ce statut.
Qu'est-ce qu'une SCI ? Comment créer une SCI, quel est son fonctionnement, quels sont ses avantages ? Comment céder des parts ou dissoudre une SCI ?
2.1.1 Définition de la SCI
2.1.2 Les différentes SCI
2.2 La création d’une SCI et son fonctionnement
2.2.1 Les associés de la SCI
2.2.2 Le gérant
2.2.3 Les statuts
2.2.4 Le capital
2.2.5 Les apports
2.2.6 Les formalités
2.3 Les avantages juridiques et fiscaux d’une SCI
2.4 La cession de parts et la dissolution d’une SCI
2.4.2 La dissolution de la SCI
Une SCI est une Société Civile Immobilière qui permet de partager à plusieurs la propriété d’un ou de plusieurs biens, et s’avère intéressante dans certains cas de gestion et transmission de patrimoine. Il faut savoir qu’il existe plusieurs formes de SCI : SCI de location, SCI d’attribution, SCI de jouissance à temps partagé ou SCI de construction-vente. Chacune de ces sociétés civiles immobilières répond à des besoins différents.
SCI cela veut dire société civile immobilière. C'est donc une société, c'est-à-dire une « personne morale » ayant un caractère « civil », donc ne pouvant pas se livrer à des actes de commerce. En immobilier, les activités de marchand de biens (achat de biens en vue de leur revente), d'agent immobilier (entremise dans la location et la vente d'immobilier) et d'entrepreneur en construction, sont commerciales.
Bon à savoir : La location de locaux nus est une activité « civile » (location vide, bail pour des bureaux ou pour des murs de boutique) mais la location meublée est une activité commerciale, interdite en SCI sauf si l'activité de location meublée ne rapporte pas plus de 10% des revenus de la SCI.
La SCI de location
La SCI de location est la plus usitée: plusieurs parents, amis, s'associent pour acquérir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés ne sont pas propriétaires des biens mais de parts. Ils peuvent les transmettre à un coût moindre que lors d'une transmission classique.
Lorsque la SCI achète le bien, elle paye les mêmes droits qu'un particulier et peut bénéficier des mêmes avantages (Amortissement Robien, Amortissement Borloo, etc.). Les loyers perçus constituent des revenus. Chaque associé percevra des dividendes au prorata de sa quote-part dans la SCI et il devra acquitter un
La SCI d'attribution
Cette SCI permet de construire ou d'acquérir un immeuble pour le diviser par fractions destinées aux associés. La SCI se transforme habituellement en copropriété et si, par le passé, elle était très utilisée, aujourd'hui on ne la rencontre plus que parfois, lors de l'achat d'un appartement. Dans ce cas, vous n'achetez pas des lots de copropriété mais des parts de SCI vous donnant droit à la jouissance de l'appartement. Vous paierez les mêmes droits que lors d'une acquisition classique, vous pourrez habiter ou louer votre logement, mais il faudra vous renseigner, auprès du notaire, sur l'état des finances de la SCI.
Les SCI de jouissance à temps partagé (société de multipropriété)
Improprement appelées « sociétés de multipropriété » ces SCI vendent aux associés des parts donnant droit à la jouissance d'un appartement ou une maison à la mer, la montagne, pendant une période donnée. Malgré plusieurs législations visant à protéger l'acquéreur, ces acquisitions restent financièrement risquées.
Les SCI de construction-vente
Ces sociétés ont un cadre approprié aux opérations réalisées par les promoteurs, elles ne concernent donc pas les particuliers.
2.2 La création d’une SCI et son fonctionnement
Une SCI est une société, elle a donc des statuts, des associés, un gérant, des apports, une assemblée générale, bref, un formalisme de création et de fonctionnement qu’il ne faut pas prendre à la légère et qui a un coût.
La SCI est une société, à ce titre, il faut remplir certaines conditions pour la créer.
Les associés sont au moins deux, majeurs ou mineurs émancipés, personnes physiques (des particuliers) ou morales (des sociétés). Ils désignent et révoquent le gérant, participent aux assemblées, et, en contrepartie de leurs apports en nature ou en argent, reçoivent des parts sociales. Au prorata de ces dernières, ils participent aux bénéfices de la société en recevant des dividendes. La répartition des dividendes est prévue par les statuts.
Attention : les associés sont indéfiniment responsables envers les créanciers des éventuelles dettes de la SCI et devront les rembourser sur leur propres deniers.
Nomination et pouvoirs du gérant
La loi précise que la société doit être gérée par une ou plusieurs personnes, associé(es) ou non, nommées pour la première fois par les statuts ou/puis élu(es) à la majorité des voix des associés lors de l'assemblée générale. Un mineur non émancipé et un majeur incapable ne peuvent être gérant.
Habituellement, il n'y a qu'un seul gérant, choisi parmi les associés, non rétribué, pour un mandat dont la durée est celle de la société (sauf clause différente dans les statuts et avec, bien entendu, possibilité de le révoquer).
Le gérant assure la gestion de la SCI (encaissement des loyers, paiement des charges, déclarations fiscales, assurances des biens, engagement du personnel, entretien des biens, etc). Pour des actes plus conséquents comme l'acquisition ou la vente de biens, tout dépend de ce qui est prévu aux statuts.
Le gérant doit réunir au moins une fois par an les associés en assemblée générale et faire régulièrement un rapport comptable aux associés des activités de la société.
Bon à savoir : le gérant peut être traduit en justice par les associés ou des tiers de la SCI si, par exemple, il commet une négligence de gestion (responsabilité civile) ou une escroquerie (responsabilité pénale).
Fin des fonctions du gérant
Le gérant cesse ses fonctions par expiration de son mandat, démission ou décès. Il peut aussi être révoqué en assemblée générale à la majorité prévue dans les statuts. Sa révocation, si elle n'est pas fondée, peut donner lieu à dommages et intérêts et, a contrario, un tribunal peut aussi prononcer la révocation d'un gérant.
S'agissant d'une société, elle doit avoir des statuts. Ils ne sont pas simples à rédiger, nous vous conseillons donc d'avoir recours à un notaire puisque celui-ci est obligatoire lorsqu’ un ou plusieurs associés apportent un bien immobilier ou lorsque la société achète un immeuble.
Dans ces statuts, on énoncera :
l'état civil des associés,
la durée (99 ans maximum) de la SCI,
le nom de la SCI (éviter « SCI Dupont » si vous vous appelez ainsi, afin d'éviter les confusions et faites preuve d'imagination, puisque c'est permis !) ,
l'adresse du siège social (habituellement, le domicile du gérant),
l'objet social de la société. A titre d'exemple, voici ce que l'on indique généralement :
Exemple de libellé d'objet social :
La propriété de tous droits et biens immobiliers acquis ou reçus en apport par la société, la gestion et l'exploitation de ces droits ou biens, sous forme de location ou autre, leur mise à disposition gratuite ou non au profit d'un associé ou de sa famille, et plus généralement toutes opérations mobilières, immobilières et financières, à caractère strictement civil, se rattachant à l'objet social .
Les statuts seront enregistrés à la recette des impôts dans le délai d'un mois à compter de la date de l'acte et publiés dans un journal d'annonces légales (voir les autres formalités dans le guide Les Sociétés Civiles Immobilières). Prévoyez un coût minimal de 1.500 euros.
Le capital de la société est constitué des apports des associés puis il est divisé en parts sociales, toutes d'égales valeurs, réparties ensuite entre les associés, au prorata de leurs apports.
A noter : comme la différence entre le capital initial et le capital lors de la dissolution ou la cession des parts constitue la plus-value taxable, les associés n'ont pas intérêt à minorer la valeur de leurs apports.
Les apports en numéraire (somme d'argent) ou en nature (immeuble, nue-propriété, usufruit) sont apportés par les associés. Au prorata de leurs apports, les associés perçoivent des dividendes sur les bénéfices de la SCI (si elle en fait !)
Les apports en numéraire
On prévoit habituellement qu'il n'est pas obligatoire de verser les fonds, sur un compte bancaire, avant la signature des statuts mais que les associés s'engagent à les verser « dès la première demande du gérant ». A défaut de versement, les sommes non payées porteront intérêt au taux légal.
Bon à savoir : si un associé ne paye pas dans les délais et cause ainsi un préjudice à la SCI (exemple, non réalisation d'un achat avec perte de l'indemnité d'immobilisation versée lors du compromis de vente), il pourra être poursuivi en justice avec demande de dommages et intérêts.
Les apports en nature
L'apport en nature équivaut pour l'associé qui fait cet apport à la vente de son bien immobilier. Toutefois, c'est une vente un peu particulière et il faut se souvenir que :
le prix est payé en parts de la SCI au lieu d'être payé en espèces sonnantes et trébuchantes !
il n'y a pas de droits d'enregistrement,
il y a établissement d'un acte notarié publié à la Conservation des hypothèques,
le bien est rééllement acquis par la SCI et à ce titre, il faut faire tous les diagnostics techniques prévus (loi Carrez, amiante, plomb, etc),
le notaire fera une déclaration d'intention d'aliener (DIA) et, si le bien est loué, le locataire verra son bail se poursuivre normalement,
si les parts de SCI remises en contrepartie du bien représentent une valeur supérieure au prix de revient du bien, le vendeur pourra être imposé au titre des plus-values.
Enregistrement : Les statuts doivent être enregistrés dans le mois qui suivent leur signature à la recette fiscale des impôts du siège social de la SCI ou du domicile de l'un des associés. Il faut quatre exemplaires, mais l'enregistrement est gratuit.
Annonce légale : Un avis de constitution doit être publié dans un journal d'annonces légales du lieu où se situe le siège social,
Immatriculation : Il faut l'enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social. Pour connaître son adresse : www.sirene.tm.fr/annuaire.cfe. Les services du greffe délivrent un numéro d'immatriculation et publient la société au BODACC (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales).
2.3 Les avantages juridiques et fiscaux d’une SCI
Pour acheter à deux sans être mariés, pour investir dans des locaux et les louer à sa société, pour transmettre à moindre coût un patrimoine à ses enfants, pour ne pas tomber dans l’indivision, la SCI est une formule intéressante. Mais contrairement à ce que l’on entend parfois, ce n’est pas la formule miracle pour échapper à l’impôt !
Une SCI n'est pas, comme certains le disent, une solution miracle pour échapper à tous les impôts. Mais, dans certains cas, elle permet un montage dont les avantages sont soit juridiques, soit fiscaux.
2.3.1 Les avantages successoraux
L'achat croisé
La SCI permet un montage particulier, l'achat croisé, qui protège les personnes non mariées. Le principe : on décompose la propriété d'un bien en nue-propriété et usufruit et chaque associé échange sa nue-propriété ou son usufruit contre celle de l'autre. En cas de décès d'un associé, il ne peut être expulsé par les héritiers.
La transmission exonérée d'impôts
Depuis le 1er janvier 2008, tous les six ans, chaque parent peut transmettre à chaque enfant 151 950 € sans payer d’impôts. Et tous les six ans, chaque grands-parents peut transmettre à chaque petits-enfants 30 390 € sans payer d’impôts. Si ces sommes sont des parts de SCI, la valeur des parts étant généralement inférieure à la valeur rélle du bien (du fait qu'elles sont plus difficiles à vendre que le bien), cela avantage les héritiers. De plus, la valeur des parts est calculée sur l'actif net de la SCI (qui peut être endettée par un emprunt, par exemple), ce qui devient encore plus intéressant.
2.3.2 Les avantages pour l'immobilier d'entreprise
Un entrepreneur peut créer une SCI pour acheter un local et le louer à sa société commerciale. Il peut ainsi envisager :
une transmission facilitée à ses héritiers (voir ci-dessus).
mettre à l'abri ses locaux, en cas de redressement ou liquidation judiciaire de la société commerciale, (sauf si la SCI s'est portée garante).
diminuer son actif social et donc son prix, ce qui peut lui permettre de trouver plus facilement des repreneurs.
2.3.3 Les avantages d'une SCI sur l'indivision
L'indivision est le statut dans lequel se retrouvent les héritiers après un décès, les époux mariés en séparation de biens, les pacsés ou les concubins, (voir A quel nom acheter ?), dès lors qu'ils possèdent ensemble un ou plusieurs biens.
Malgré la loi n°2006 du 23 juin 2006 qui a supprimé le recours systématique à l'unanimité pour gérer une indivision, la SCI se révèle plus efficace. En effet, le gérant peut se voir confier des missions étendues qui sauvegarderont mieux les intérêts des personnes que lorsqu'il y a un « blocage » dans l'indivision (dû à la présence de mineurs, de personnes qui ne s'entendent pas, etc).
D'autre part, en SCI si un associé connaît, par exemple, des difficultés financières, les autres associés peuvent lui racheter tout ou partie de ses parts par un acte sous seing privé en acquittant les seuls droits d'enregistrement au taux de 5%. En indivision, il faudra procéder à une vente classique avec intervention d'un notaire.
2.3.4 Les règles de fiscalité générale
Comme la SCI n'est pas une société commerciale, elle ne doit pas publier ses comptes. Mais elle doit pouvoir répondre à tout moment à l'administration fiscale et il faudra faire la déclaration annuelle de résultats sur l'imprimé n°2072 que vous pouvez vous procurer à votre centre d'impôt ou en téléchargement sur www.impots.gouv.fr.
La SCI déclare ses revenus et la répartition de ses bénéfices, ou pertes, entre associés, mais elle n'acquitte pas d'impôt sur le revenu (c'est ce que l'on nomme la transparence fiscale).
Ce sont les associés qui sont imposés individuellement au titre des revenus fonciers, sauf lorsqu'un associé est une personne morale (société), dans ce cas les bénéfices sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés au régime réel.
En cas de déficits, l'associé les impute sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (pas de limite en loi Malraux) ou il les compense avec d'autres bénéfices fonciers.
En cas de vente d'un immeuble détenu depuis moins de quinze ans par la SCI, l'éventuelle plus-value est taxée comme pour les particuliers avec des exonérations similaires.
Bon à savoir : si un associé habite gratuitement un logement appartement à la SCI, sa valeur locative est déduite de la SCI mais l'associé doit réintégrer dans ses revenus cet avantage en nature.
Dans le cas d'un très gros patrimoine, il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés.
Important : afin d'apprécier les vrais avantages fiscaux d'une SCI pour votre cas personnel, il faut prendre conseil auprès de votre conseiller. Nous vous le rappelons : la SCI est parfois une solution avantageuse, mais ce n'est pas la solution miracle pour échapper à l'imposition.
2.4 La cession de parts et la dissolution d’une SCI
Comme toute société, les parts d’une SCI peuvent se donner ou se revendre et la société peut être dissoute ou liquidée.
La donation ou la cession de parts s'effectue entre associés ou auprès de tiers, avec l'accord majoritaire ou unanime des autres associés (les règles de majorité figurent dans les statuts). Comme un nouvel associé ne peut être toléré sans l'accord des autres, il faut demander leur agrément. Si celui-ci est refusé, les autres associés peuvent racheter les parts dans les six mois. C'est soit un acquéreur nouveau, proposé à l'unanimité, qui les rachète, soit la SCI qui va annuler les parts et refaire une répartition du capital.
Les associés peuvent aussi décider de la dissolution anticipée de la SCI ce qui est rare car couteux.
Cas particulier : Le décès d'un associé. La société n'est pas dissoute, elle perdure avec les héritiers, mais si ceux-ci ne sont pas agréés comme associés, ils recevront la somme correspondant à la valeur des parts évaluée au jour du décès. Cette valeur est établie à l'amiable ou par un expert (comptable, financier désigné par les parties) ou, en cas de litige, par le président du tribunal de grande instance.
La cession des parts est consignée par écrit sous seing privé ou acte notarié. Elle sera enregistrée (imprimé 2759) dans le délai d'un mois à la recette des impôts du domicile de l'un des associés et donnera lieu à un droit d'enregistrement de 5% du prix de la cession.
S'il y a plus-value, celle-ci sera à acquitter lors de l'enregistrement.
La SCI sera dissoute :
à l'expiration de sa durée (99 ans, maximum) sauf prorogation votée par les associés à la majorité requise dans les statuts,
si son objet s'est réalisé (exemple : construction d'un immeuble achevée),
si les associés le décident en respectant les règles de majorité prévues au statut,
si elle fait faillite,
si le tribunal prononce sa dissolution.
Dans tous les cas l'assemblée devra nommer un liquidateur (souvent le gérant) et accomplir des formalités : publication dans un journal d'annonces légales, compte définitif de liquidation déposé au greffe, partage de l'actif social.
Les associés paieront des droits et taxes (droits d'enregistrement, taxation en plus-value) dus sur le partage.
Pour compléter ces informations, vous pouvez télécharger ou recevoir par courrier le guide Les Sociétés Civiles Immobilières.
Vide ou meublé ? Quel montant du loyer ? Comment trouver le bon locataire et ne pas courir de risques ? Quels diagnostics effectuer ? Que faut-il savoir avant de signer le bail ?
3.1 Location vide ou meublée ?
3.3 Vos diagnostics immobiliers
3.4 Vos impôts
3.1 Location vide ou meublée ?
Les différences entre ces deux types de location.
La location vide et la location meublée n'obéissent pas au même régime juridique et fiscal. En résumé, le législateur considère que le locataire « s'installe » davantage dans une location vide puisqu'il va acheter ou apporter ses meubles. La location est donc consentie pour un temps plus long, vous ne pouvez reprendre votre logement qu'avec de « bonnes raisons ».
Pour une location meublée, vous fournissez les meubles, le locataire est un peu « comme à l'hôtel » ! D'ailleurs, mieux vaut louer meublé de petits logements qui conviennent aux étudiants et aux jeunes qui démarrent dans la vie, plutôt qu'un grand logement où les personnes possèdent déjà leurs meubles et aiment créer leur style de vie.
Voici les grandes différences entre ces deux types de location, mais sachez que si vous souhaitez signer l'une ou l'autre de ces locations, vous pouvez vous laisser guider par nos contrats qui contiennent tout et sont très simples à remplir.
Régime juridique
Location vide
Vous signez un bail pour une durée de trois ans, renouvelable. Si jamais vous avez des motifs sérieux et légitimes comme votre départ à la retraite ou une mutation à une date connue, ou que l'un de vos enfants reprenne le logement pour poursuivre ses études, vous pourrez signer un bail plus court, mais de douze mois, au minimum.
Vous pouvez donner congé au locataire à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois si vous souhaitez reprendre le logement pour l'habiter vous ou un parent proche ou bien si vous souhaitez vendre le logement. Dans ce cas, vous devrez prévenir votre locataire des conditions de la vente et il pourra se porter acquéreur dans les deux mois. Bien entendu, vous pouvez aussi donner congé à votre locataire si vous devez faire des travaux importants dans le logement, si votre locataire sous-loue sans votre autorisation, s'il ne paye pas régulièrement son loyer, etc.
Le locataire peut vous donner congé à n'importe quel moment en respectant un préavis de trois mois, ou d'un mois dans certains cas : obtention d'un premier emploi, mutation, nouvel emploi après perte du précédent, ou locataire bénéficiaire du R.M.I.
Location meublée
(Votre logement contient tous les meubles dont le locataire peut avoir besoin pour vivre normalement sans avoir besoin d'en acheter. Table, chaise, lits, armoire, cuisine équipée sont ce que l'on trouve dans une location meublée.)
Vous concluez un bail pour une durée minimale d'un an, renouvelable. Vous pouvez aussi faire un bail de neuf mois, si vous louez à des étudiants, pour suivre les rythmes scolaires.
Vous pouvez donner congé au locataire à l'échéance du bail, avec un préavis de trois mois.
Le locataire peut vous donner congé à n'importe quel moment avec un préavis d'un mois.
Régime fiscal
Tout comme le régime juridique, la fiscalité des locations est différente selon que vous faites une location vide ou une location meublée. Ainsi, dans le premier cas, vous déclarez les loyers perçus au titre des revenus fonciers alors que les loyers des locations meublées sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et imposés comme tels.
Revenus fonciers et BIC vont s’ajouter à vos autres revenus (traitements et salaires, bénéfices agricoles, revenus mobiliers...) pour former votre revenu global imposable.
Les différences de fiscalité entre location vide et location meublée peuvent orienter votre choix vers tel ou tel type de location. Tout dépend de l'importance de votre patrimoine, du temps que vous entendez y consacrer et aussi de l'importance de vos autres revenus.
Déterminer le montant du loyer, choisir votre locataire, signer le bail.
3.2.1 Première étape : quel montant de loyer ?
Documentez-vous sur les prix pratiqués. Regardez les annonces de location dans votre quartier. Si vous proposez votre logement à un prix attractif, votre locataire sera satisfait et ne cherchera pas à déménager rapidement. Cela peut-être un bon calcul car subir des changements fréquents de locataires fait perdre de l'argent.
3.2.2 Deuxième étape : trouver mon locataire
Le moyen le plus rapide et le moins onéreux est de passer une annonce.
Rédiger mon annonce
Votre annonce doit être précise. Pensez à mentionner si vous louez vide ou meublé les éléments essentiels : lieu (ville, arrondissement, arrêts de transport les plus proches, etc.) puis superficie, nombre de pièces, équipements. N'oubliez pas d'indiquer le loyer mensuel et le montant de la provision pour charges.
La discrimination est interdite par la loi
Le choix du locataire ne peut reposer sur un critère discriminatoire (origine, apparence physique, âge, etc.). En cas de discrimination avérée, le propriétaire encourt des peines particulièrement sévères : trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende. Concernant la caution, la loi interdit de refuser la personne proposée comme garant au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française, ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Des conseils pour mes visites ?
Vous avez deux choix :
Vous donnez rendez-vous à chaque locataire qui vous a téléphoné ou adressé un mail et le recevez individuellement. Cette méthode est tout à fait appropriée pour les grands appartements, les maisons, etc.
Vous indiquez dans votre annonce une « visite sur place » en précisant l'adresse, et vos heures de visite (arrivée et départ). Vous risquez d'avoir plusieurs candidats en même temps, vous ne faites qu'une seule fois la visite pour tous, puis vous notez leurs coordonnées et récupérez leur dossier (voir ci-dessous). Vous pourrez rappeler ensuite les candidats qui se sont montrés intéressés et dont le dossier vous convient, et programmer avec eux une visite individualisée qui peut se conclure par la signature du bail avec l'un d'entre eux.
La première méthode est plus conviviale, la seconde fait gagner du temps.
3.2.3 Troisième étape : choisir le « bon locataire »
Assurez-vous que le locataire pourra s'acquitter du montant du loyer. Demandez-lui des justificatifs de revenus (bulletins de salaire, dernier avis d'imposition, relevé d'identité bancaire...). Si les revenus du locataire vous paraissent insuffisants, demandez qu'une tierce personne se porte garante du paiement du loyer (ou choisissez la GRL, voir ci-dessous). Cette personne, dénommée "la caution", doit alors signer un contrat de caution solidaire qui l'engage généralement pour toute la durée de la location. Vous pouvez demander à la caution les mêmes justificatifs de revenus qu'au locataire.
Quelques informations facultatives : vous pouvez aussi demander à votre locataire une attestation de son employeur pour savoir depuis combien de temps il appartient à l'entreprise et s'il ne fait pas l'objet d'une procédure de licenciement. Parfois des propriétaires téléphonent directement au service des ressources humaines de l'entreprise pour avoir ces renseignements, ça va plus vite.
D'autres propriétaires demandent à leur banque de vérifier, auprès de la banque du locataire, que le compte est régulièrement approvisionné pour permettre le règlement d'un loyer de X euros.
3.2.4 Quatrième étape : signer le bail avec mon locataire
Vous devez établir un contrat de location écrit. Vous devez aussi remettre à votre locataire un dossier de diagnostic technique.
Il n'y a pas de difficultés particulières pour remplir ces contrats, il suffit de mettre le nom, prénom du ou des locataires, le vôtre, la description du logement, le montant du loyer, des charges. Voici cependant quelques précisions :
Qui signe ?
Du côté du propriétaire : si vous êtes marié, un seul époux peut signer. Si vous êtes en indivision car vous avez hérité, le bail doit être signé par chaque indivisaire, sauf si l'un d'eux à un mandat des autres ;
Du côté du locataire: un seul époux ou pacsés suffit. Toutefois en cas de séparation ou divorce ou bien si les personnes ne sont ni mariées, ni pacsés, faites signer les deux personnes.
Quel indice pour réviser le loyer ?
Vous le savez, vous avez le droit de réviser chaque année votre loyer en fonction de l'Indice de Référence des Loyers (I.R.L.). Au moment de la signature, vous indiquez dans le contrat le dernier indice connu à cette date.
Quelles charges ?
Si vous louez une maison, il n'y a quasiment pas de charges sauf les impôts locaux. Voir impôts locaux.
Si vous louez un appartement, vous demandez à votre locataire une provision de charges que vous établissez à environ 60% des charges que vous réclame le syndic de l'immeuble. Une fois par an, le syndic vous enverra un décompte de charges que vous transmettrez à votre locataire pour qu'il acquitte la différence entre la provision de charges et les charges réelles qu'il aurait dû payer.
Quel dépôt de garantie ?
Que la location soit meublée ou vide, vous pouvez demander et encaisser un dépôt de garantie. Plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide, il est librement fixé en location meublée et représente souvent un mois de loyer hors charges, mais tout dépendra de l'importance et de la qualité de l'ameublement.
Si votre locataire vous propose de payer ce dépôt de garantie grâce au Loca Pass, sachez que vous n'avez aucun risque, c'est très sérieux.
Faire l'état des lieux
Vous ferez l'état des lieux (et l'inventaire si le logement est meublé) avec votre locataire.
3.3 Vos diagnostics immobiliers
Les diagnostics que vous devez fournir au locataire, et comment les effectuer.
Vous devez remettre à votre locataire un dossier de diagnostic technique qui contient deux diagnostics.
Ce document, valable 6 mois, présente les risques naturels (inondation, sécheresse, mouvement de terrain...) et technologiques (industriels, biologiques...) auxquels est exposé un immeuble.
Attention, si ce document n'est pas remis au locataire, une diminution du montant du loyer, peut être prononcée par le juge.
Un état des risques complet comprend l'arrêté préfectoral et les cartes communales, ainsi que le plan de situation et la liste des risques auquel est exposé votre bien. Vous pouvez réunir ces documents auprès des administrations concernées : votre Préfecture, votre Mairie et la DDE selon les départements.
Ce document, valable 10 ans, doit être réalisé par un technicien. Il indique la quantité d'énergie consommée par le logement (comme pour les appareils électroménager !).
Il n'a qu'une valeur informative. Le locataire ne pourra se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire.
3.4.1 Location vide : Les revenus fonciers
Lorsque vous louez un logement vide, c'est-à-dire non meublé, vous déclarez les sommes perçues dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes, c'est- à-dire deux modes de calcul, existent selon le montant de vos loyers : le régime du micro-foncier et le régime réel.
Ce régime s'applique automatiquement dès lors que le montant net des loyers n'excède pas le seuil des 15 000 €. Pour apprécier cette limite, vous prenez en compte les loyers sans les charges récupérables sur le locataire.
Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30%, abattement qui est calculé directement par l'administration fiscale.
Exemple : en déclarant 10.000 € de revenus fonciers annuels pour 2007, vous bénéficiez de 3 000 € d'abattement et vous n'êtes imposé que sur 7.000 €.
Ce régime a l'énorme avantage de la simplicité. Vous n'avez pas de déclaration spécifique à effectuer. Simplement, vous remplissez, sur votre déclaration de revenus habituelle, n° 2042, la rubrique « revenus fonciers », ligne Micro-foncier.
Attention ! Avec le micro-foncier, vous ne pouvez plus rien déduire. Les travaux et charges engagés sont compris dans le forfait de l'abattement.
En conséquence, et vous le comprendrez aisément, si vous avez engagé beaucoup de frais pour votre logement (emprunt, travaux etc.), vous avez probablement intérêt à renoncer à ce régime simplifié et à opter pour le régime réel. Cette option doit être exercée expressément par le bailleur lors du dépôt de sa déclaration et s'applique pour une durée irrévocable de 3 ans.
Le régime réel d'imposition s'applique dès lors que vos revenus nets annuels tirés de vos locations excèdent 15 000 €.
Mais, vous pouvez le choisir sur option, même si vos revenus sont inférieurs à ce seuil. Contrairement au régime du micro-foncier qui est forfaitaire, vous allez tenir compte ici de vos loyers et charges pour leur montant réel. Vous allez donc déterminer tout d'abord votre revenu brut, c'est-à-dire les sommes encaissées. Vous déduisez ensuite vos charges pour obtenir le revenu net.
Il s'agit de l'ensemble des loyers que vous avez effectivement encaissés au cours de l'année, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent. Ainsi, si le loyer du mois de décembre 2007 est payé en janvier 2008, il sera déclaré au titre des revenus 2008 et non 2007.
A noter : On ne tient pas compte des charges récupérables payées par le locataire. Même si le bailleur paye des charges pour le compte de son locataire, on ne peut pas les déduire.
Une fois le montant du revenu brut foncier déterminé, un certain nombre de déductions peuvent être opérées pour obtenir ce que l'on appelle le «revenu net foncier». C'est cette somme qui correspond au bénéfice tiré de la location ou le cas échéant au déficit foncier.
Les frais de gestionCes frais sont déductibles des loyers dans les conditions suivantes : vous pouvez déduire les frais de procédure, ainsi que 20 euros par local pour tenir compte des dépenses de téléphone, contrats, annonces et déplacement. Vous pouvez aussi déduire, au titre des frais de gestion,, les frais de gérance et de la rémunération des concierges (pour la part incombant aux propriétaires) et des honoraires de syndic.
Primes d'assurancesCes primes sont déductibles pour leur montant réel, quel que soit le risque couvert. La déduction n'est donc plus limitée au risque d'impayés de loyers, comme c'était le cas auparavant.
Dépenses de réparation et d'entretienSont ici visés les travaux qui ont pour objet de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état, afin d'en permettre un usage normal. A titre d'exemple, on peut citer : le ravalement de l'immeuble, le remplacement de la chaudière, la remise en état de la toiture.
Travaux d'améliorationCe sont ceux qui ont pour objet d'apporter au logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l'immeuble (installation d'un ascenseur, d'une antenne collective de télévision). Ces travaux sont déductibles lorsque le local loué est un logement.
A noter : sont déductibles dans tous les cas les travaux de désamiantage et ceux destinés à favoriser l'accueil des handicapés.
Gardez vos factures
Attention ! Le centre des impôts peut demander à tout moment les justificatifs (factures, contrat de prêt, etc.) aux fins de vérifier la bonne régularité de votre déclaration. L'administration fiscale peut aussi demander des éclaircissements sur des éléments figurant sur votre déclaration.
Impôts et taxesLa taxe foncière, la taxe spéciale d'équipement, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France, ainsi que les pénalités pour défaut ou retard de paiement de ces taxes sont déductibles.
Intérêts d'empruntVous pouvez déduire les intérêts des emprunts que vous avez contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du local loué. La déduction porte non seulement sur les intérêts mais également sur les frais d'emprunt (frais de constitution de dossier, d'inscription hypothécaire, etc.). Le montant et la durée de la déduction ne sont pas plafonnés.
Provisions pour charges de copropriétéCette rubrique bien sûr ne concerne que les bailleurs de locaux en copropriété. Vous pouvez déduire les provisions de charges et les régularisations de charges concernant les années précédentes.
Si vous dégagez un bénéfice, celui-ci constitue votre revenu foncier imposable. Vous devez réintégrer cette somme sur votre déclaration générale d'impôt sur le revenu.
Si vous accusez un déficit, et qu''il résulte de dépenses autres que celles engendrées par les intérêts d'emprunt, ce déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros.
A noter : Cette imputation n'est définitivement acquise que si vous continuez à louer le logement pendant trois ans. Le surplus ainsi que les dépenses correspondantes aux intérêts d'emprunt sont quant à eux imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Pour finir, sachez que seules les locations vides peuvent vous permettre de bénéficier des régimes de défiscalisation tels que Besson, Robien ou Borloo (lien synerfim invest) Ainsi, en vous engageant à louer les logements vides pendant une durée allant de 6 à 9 ans, vous pouvez amortir le bien, c'est-à-dire déduire une partie du prix de revient des loyers perçus. Mais attention, ces différents régimes supposent le respect de règles plus ou moins contraignantes : achat d'un logement neuf, engagement de louer, plafond de loyer et de ressources des locataires.
3.4.2 Location meublée : Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Alors que les revenus des locations vides se déclarent dans la catégorie des revenus fonciers, les revenus des locations meublées entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC.
Le régime d'imposition varie selon le montant de loyer et de charges perçus par le bailleur. Précisons, par ailleurs, que certains loueurs en meublé sont considérés par le fisc comme professionnels et bénéficient de certains avantages fiscaux.
Dès lors que vous louez en meublé, que vous soyez fiscalement considéré comme professionnel ou non, vous devez déclarer les revenus provenant de cette activité dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Suivant les recettes que vous tirerez de votre (vos) location(s) meublée(s), vous aurez soit la chance d'être exonéré, soit vous serez soumis au « régime spécial super simplifié », ou bien encore au régime du « réel simplifié » ou du « réel normal ».
Les personnes qui louent en meublé une pièce de leur résidence principale sont exonérées d'impôt sur le revenu sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale et que le loyer soit fixé dans des limites raisonnables. Pour l'administration fiscale, le loyer est « fixé dans des limites raisonnables » dès lors que le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas, pour l'année 2008, 167 € en Ile-de-France et 121 € dans les autres régions.
Cas des chambres de service : Les locaux loués, rappelons-le, doivent faire partie de l'habitation du bailleur. C'est le cas des chambres de service à condition que ces pièces soient juridiquement dépendantes du logement du bailleur.
Location à la semaine ou au mois des chambres d'hôtesLes recettes produites par ces locations sont exonérées, si elles ne dépassent pas 760 € par an.
Ce régime, également appelé « micro-BIC » ou « micro-loueur », est destiné aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles ne dépassent pas 76 300 €.
On entend par « recettes » la totalité des sommes versées par le locataire. Sur ces recettes, le propriétaire bénéficie d'un abattement pour frais forfaitaires de 71 % avec un minimum de déduction fixé à 305 €.
Les obligations comptablesLes loueurs en meublé relevant du régime des micro-entreprises doivent tenir un livre-journal détaillant les recettes provenant de leurs locations meublées. Ils doivent en outre tenir à la disposition de l'administration fiscale un registre récapitulatif par année indiquant le détail de leurs achats.
Les obligations fiscalesLes obligations fiscales sont très réduites. Il vous faut seulement, sur l'imprimé de déclaration complémentaire des revenus (actuellement n° 2042 C), mentionner dans la colonne dénommée « Revenus industriels et commerciaux non professionnels » le montant brut des loyers toutes taxes comprises.
L'administration calculera automatiquement un abattement de 71 %, avec un minimum de 305 €.
En fait, le régime dit régime réel est composé de deux types de régime d'imposition :
Le régime réel simplifié qui peut s'appliquer aux loueurs en meublé percevant des recettes allant jusqu'à 763 000 € hors taxes
Le régime réel normal qui ne concerne théoriquement que les bailleurs dont les recettes dépassent ce seuil. Cette fiche étant à l'usage des particuliers, nous ne traitons que régime réel simplifié.
Ce régime permet d'être déficitaire. Il faut savoir en effet que dans un régime forfaitaire, on ne déduit pas de charges. Il en résulte que dans le régime des micro-entreprises, vous êtes nécessairement imposé sur 29 % (100% - 71% d'abattement) de vos recettes. Vous ne pouvez jamais prétendre à un quelconque déficit et ce même si le montant de vos charges est supérieur à vos recettes, en raison de travaux réalisés dans le logement loué par exemple.
Dans un régime réel, vous pouvez déduire des loyers, les frais et charges. Ceux- ci sont déductibles pour leur montant réel, sur justificatifs. Vous pouvez donc déduire, pour leur montant réel :
les charges supportées pour acquérir ou conserver le bien : il s'agira principalement des intérêts d'emprunt, des honoraires et commissions et des travaux (entretien, réparations) ;
les charges se rapportant à la location. Citons la taxe professionnelle, les frais d'annonces et de gestion qui sont également intégralement déductibles.
Bon à savoir : vous pouvez avoir intérêt à opter pour ce régime si vos charges sont supérieures à 71 % de vos recettes, et encore plus intérêt si vous êtes déficitaire.
Le prix d'achat du logement et du mobilier peut aussi être amorti.
L'amortissement
Pour être amortissables, les biens doivent constituer des immobilisations, se déprécier avec le temps et figurer à l'actif du bilan. Il s'agit souvent de l'amortissement dit linéaire, qui est le régime de droit commun. Par ailleurs, l'amortissement ne peut en aucun cas générer du déficit. En d'autres termes, son montant ne peut dépasser la différence entre le loyer et les autres charges déductibles. Le surplus est reporté sur les exercices suivants.
Comment opter pour ce régime ?Il faut obligatoirement envoyer, sur papier libre, à votre service des impôts, une lettre où vous précisez simplement votre souhait d'être placé sous le régime fiscal du réel simplifié.
Cette option doit parvenir au centre avant le 1er février. Elle est irrévocable et sera prise en compte pour les deux années suivantes.
Comment dénoncer ce régime ?Si vous ne vous manifestez pas avant le 1er février qui suit la période couverte par l'option, sa reconduction tacite aura lieu, de nouveau pour une période de deux ans.
Vos obligations fiscales et comptablesSur le plan fiscal, vous remplirez une déclaration n° 2033 comportant :
un bilan abrégé ;
un tableau des immobilisations et des amortissements ;
un relevé des provisions.
Nous vous avons indiqué que, lorsque le contribuable opte pour le régime réel, il peut déclarer un déficit.
Cependant, les déficits ne sont déductibles que sous deux conditions :
le bailleur ne peut les soustraire que des bénéfices réalisés au titre des éventuelles autres locations meublées louées à titre non professionnel ;
le déficit n'est imputable que sur ces bénéfices, réalisés au cours de la même année et des six années suivantes, s'il n'a pas pu être totalement déduit lors de la première année.
Le droit fiscal accorde aux loueurs en meublé qu'ils considèrent comme professionnels trois avantages : le report des déficits, un régime favorable de plus-values et une exonération ISF.
Sont considérés comme loueurs en meublé professionnels les personnes qui tirent de la location meublée un chiffre d'affaires TTC de plus de 23 000 € par an ou représentant plus de 50 % de l'ensemble de leurs revenus et qui sont immatriculées au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Le régime des plus-valuesLe bien n'est pas imposé au titre des plus-values des particuliers mais selon le régime des plus-values professionnelles. Ainsi, le bien est totalement exonéré d'impôt sur les plus-values si l'activité a été exercée au moins pendant cinq ans et si le montant des recettes ne dépasse pas 250 000 €. L'exonération d'imposition sur la plus-value est partielle si les recettes sont comprises entre 250 000 € et 350 000 €.
L'imputation des déficitsLe loueur professionnel est autorisé à déduire les éventuels déficits de ses locations sur son revenu global et ce, sans limitation de montant. Le report est possible sur les revenus des six années suivantes.
Rappelons que le loueur non professionnel pourra déduire son déficit pendant six années également, mais uniquement sur les revenus de ses locations.
Sortir son bien de l'assiette de l'ISFPour que les logements loués en meublés soient considérés comme des biens professionnels échappant à l'impôt sur la fortune, il faut que le loueur, inscrit au RCS, réalise des recettes supérieures à 23 000 € par an et tire de cette activité plus de 50 % des revenus du ménage. Les deux conditions sont cumulatives.
Les revenus des locations meublées sont soumis aux taxes suivantes :
La contribution sociale généralisée (CSG). Elle est due par les personnes physiques domiciliées fiscalement en France, imposables au titre de l'impôt sur le revenu. La CSG est assise sur le revenu net et son taux est égal à 8,2 %. Toutefois, une partie de cette taxe (à hauteur de 5,8 %) est déductible du revenu imposable du contribuable ;
Le prélèvement social. Il est dû exactement dans les mêmes conditions que la CSG et son montant est de 2,3 % du revenu net ;
La contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS). Elle est due également dans les mêmes conditions que la CSG ; son taux est de 0,5 % du revenu net.
Les loueurs en meublé professionnels sont pour leur part normalement soumis à la CSG et à la CRDS au titre des revenus d'activité, donc au taux global de 11%.
Attention : le loueur en meublé professionnels inscrit au registre du commerce et des sociétés est le plus souvent également assujettis aux cotisations sociales (allocations familiales, assurance maladie, retraite, etc.).
Les locations meublées échappent à la TVA. Toutefois, l'exonération ne s'applique pas aux locations meublées accompagnées de prestations (petit déjeuner, nettoyage, fourniture de linge...).
Encore un impôt que doivent subir les loueurs en meublé, professionnels ou non. Vous ne serez exonéré de cette taxe que si vous louez tout ou partie de votre habitation personnelle (principale ou secondaire).
Le montant de la taxe s'obtient en multipliant la base imposable (déterminée d'après la valeur locative des locaux) par le taux d'imposition fixé par la commune.
La taxe d'habitation n'est pas due pour les locaux loués en meublé à condition qu'ils ne vous servent jamais. Dans ce cas, c'est le locataire qui occupe le local au 1er janvier de l'imposition qui devra acquitter la taxe d'habitation.
Le Robien recentré, le Borloo neuf, qui s'applique pour les logements neufs, et le Borloo ancien, qui s'appliquent pour les logements anciens.
4.2 Pour qui ?
4.4 L'intérêt
4.1 Les dispositifs de défiscalisation
Il y en a trois : le Robien recentré et le Borloo neuf (synerfim invest), qui s'appliquent pour les logements neufs, et le Borloo ancien, qui s'applique pour les logements anciens.
Les personnes physiques et certaines personnes morales qui souhaitent louer un logement à un locataire et dont les revenus locatifs sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.
Le logement doit être situé en France, être à usage d'habitation, et ne pas faire partie d'une exploitation agricole.
4.3 Les conditions pour en bénéficier
Pour bénéficier du Robien recentré, vous devez vous engager à louer un logement neuf vide pendant neuf ans à titre de résidence principale pour le locataire. Le loyer est plafonné en fonction de la situation géographique du logement. Il correspond environ à 90 % du loyer du marché.
Les conditions pour bénéficier du Borloo neuf sont celles du Robien recentré en plus contraignantes : le loyer est plafonné à 4/5 du loyer retenu pour le dispositif Robien recentré, et vous devez respecter des plafonds de ressource du locataire, dépendant de votre zone géographique et de la situation de votre/vos locataire(s) (personne seule, couple, avec une personne à charge, etc.).
Pour bénéficier du Borloo ancien, vous devez vous engager à louer un logement ancien vide pendant six ou neuf ans en respectant là encore des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Apparaît ici un nouvel intervenant, l'A.N.A.H. (Agence nationale de l'habitat) avec qui vous devez signer une convention dans laquelle vous prenez un certain nombre d'engagements relatifs à la location. Vous disposez également de la possibilité d'obtenir une subvention pour faire des travaux de mise aux normes du logement, là encore sous certaines conditions.
Vous payez moins d'impôts.
En effet, bénéficiant du Robien recentré, vous pouvez déduire du montant des loyers perçus une partie du prix du bien, à savoir 6 % pendant sept ans, et 4 % pendant deux ans. Au total, vous amortissez donc 50 % du prix de revient du bien sur neuf ans.
A noter : le prix de revient est constitué par le prix d'achat majoré des frais de notaire, qui sont dans le neuf de l'ordre de 2 à 3 %.
Bénéficiant du Borloo neuf, vous amortissez le prix de revient selon les mêmes modalités qu'en Robien recentré, et vous pouvez en plus déduire 30 % de vos loyers.
Bénéficiant du Borloo ancien, vous n'amortissez pas le prix de revient comme dans le neuf, mais vous pouvez déduire 30 % ou 45 % (pour les loyers sociaux ou très sociaux) de vos loyers.
Exemple de défiscalisation Robien recentré
4.5 Les plafonds de loyers et de ressources du locataire (par m² mensuels, charges non comprises)
Les différentes zones
Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur (bande littoral Hyères-Menton) et Genevois français.
Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes situées aux franges de l'agglomération parisienne et dans les zones frontalières et littorales.
Zone B1 : agglomération de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements d'outre-mer, la Corse et les îles.
Zone B2 : reste de la zone B, c'est-à-dire les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières et littorales chères et la limite de l'Ile-de-France.
Zone C : le reste du territoire.
Les plafonds de loyers (par m² mensuels, charges non comprises)
Robien recentré
Zone B1 |
Zone B2 |
Zone C |
|
21,02 € |
14,61 € |
11,95 € |
8,76 € |
Borloo neuf
Zone B1 |
Zone B2 |
Zone C |
|
16,82 € |
11,69 € |
9,56 € |
7,01 € |
Borloo ancien
Pour les conventions à loyer intermédiaire :
Zone B |
Zone C |
|
16.81 € |
10.98 € |
7.95 € |
Pour les conventions à loyer social et très social :
Zone A |
Zone B |
Zone C |
|
Loyers sociaux |
6.06 € |
5.51 € |
4.95 € |
Loyers très sociaux |
5.74 € |
5.36 € |
4.76 € |
A savoir : l'Anah a la possibilité de majorer les loyers sociaux et très sociaux pour tenir compte de la petite taille du logement loué (les prix au m² d'un petit logement sont généralement plus élevés que ceux d'un grand logement), et de ceux ayant une importante surface d'annexes.
Les plafonds de ressources du locataires (revenus N-2)
Robien recentré
Il n'y a pas de plafonds de ressources du locataire pour le Robien recentré. Vous devez simplement respecter les plafonds de loyers.
Borloo neuf
Composition du |
||||
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
Zone C |
|
Personne seule |
42 396 € |
31 491 € |
28 867 € |
28 672 € |
Couple |
63 362 € |
46 245 € |
42 392 € |
38 538 € |
Personne seule ou couple |
76 165 € |
55 363 € |
50 750 € |
46 136 € |
Personne seule ou couple |
91 234 € |
67 002 € |
61 419 € |
55 835 € |
Personne seule ou couple |
108 003 € |
78 640 € |
72 087 € |
65 533 € |
Personne seule ou couple |
121 533 € |
88 706 € |
81 314 € |
73 922 € |
Majoration par personne à |
+ 13 545 € |
+ 10 075 € |
+ 9 235 € |
+ 8 395 € |
Borloo ancien
Pour les conventions à loyer intermédiaire :
Composition du |
||||
Zone A |
Zone B |
Zone C |
|
|
Personne seule |
42 396 € |
32 767 € |
28 672 € |
|
Couple |
63 362 € |
43 755 € |
38 538 € |
|
Personne seule ou couple |
76 165 € |
52 618 € |
46 136 € |
|
Personne seule ou couple |
91 234 € |
63 520 € |
55 835 € |
|
Personne seule ou couple |
108 003 € |
74 722 € |
65 533 € |
|
Personne seule ou couple |
121 533 € |
84 208 € |
73 922 € |
|
Majoration par personne à |
+ 13 545 € |
+ 9 392 € |
+ 8 395 € |
|
Pour les conventions à loyer social et très social :
Composition du |
||||
Zone A |
Zone B |
Zone C |
|
|
Personne seule |
23 553 € |
23 553 € |
20 477 € |
|
Couple |
35 200 € |
35 200 € |
27 345 € |
|
Personne seule ou couple |
46 144 € |
42 314 € |
32 885 € |
|
Personne seule ou couple |
55 093 € |
50 683 € |
39 698 € |
|
Personne seule ou couple |
65 548 € |
60 000 € |
46 701 € |
|
Personne seule ou couple |
73 759 € |
67 517 € |
52 630 € |
|
Majoration par personne à |
+ 8 218 € |
+ 7 523 € |
+ 5 871 € |
|
Sur le site immodating.com, vous avez accès à des centaines de réalisations de promoteurs dans toute la France.
Les impôts locaux, les frais de notaire, la TVA immobilière et les plus-values.
5.1.2 Qui les paie ?
5.1.3 Comment les calculer ?
5.1.4 Comment les payer ?
5.1.5 Ceux qui paient moins
5.2 Frais de notaire
5.3 TVA immobilière
5.3.1 Elle concerne quoi ?
5.3.2 Elle s'applique à quoi ?
5.3.3 Qui la paie ?
5.3.5 Son taux ?
5.3.7 Les déductions possibles
5.3.9 Cas particuliers
5.4.1 Généralités
5.4.2 Les cas d'exonération
5.4.3 Détermination des plus-values
Quand vous êtes propriétaire et/ou occupant d'un bien immobilier, vous bénéficiez du développement de votre territoire (commune, département, région, etc.) et de certains de leurs services (équipement, enlèvement des ordures ménagères, balayage, etc.). C'est pourquoi vous cotisez obligatoirement en payant des impôts locaux.
5.1.1 C'est quoi « les impôts locaux » ?
Quand vous êtes propriétaire et/ou occupant d'un bien immobilier, vous bénéficiez du développement de votre territoire (commune, département, région, etc.) et de certains de leurs services (équipement, enlèvement des ordures ménagères, balayage, etc.). C'est pourquoi vous cotisez obligatoirement en payant des impôts locaux.
Ca dépend des impôts locaux :
Les taxes foncières sont dues par les propriétaires de leur logements, même s'ils louent, ou par les propriétaires de terrains de toute nature (mines, étangs…) situés en France. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères fait partie de la taxe foncière, mais si le propriétaire loue son bien, elle est récupérable sur le locataire.
La taxe d'habitation est due par la personne qui occupe le logement. Cela peut-être le locataire, ou le propriétaire s'il occupe lui-même son bien.
La redevance audiovisuelle est due par l'occupant s'il détient un poste de télévision.
La taxe professionnelle est due par le propriétaire qui loue en meublé.
Noter : le montant à payer pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est sur l'avis d'imposition des taxes foncières.
Le FISC s'en occupe. Sur chaque avis d'imposition est écrit le montant exact que vous devez payer.
Si vous êtes propriétaire, vous allez recevoir de la part du FISC toutes les taxes que vous devez payer. Vous pouvez réclamer à votre locataire la taxe d'enlèvement des ordures ménagères car c'est à la personne qui occupe le logement de la payer.
Si vous êtes locataire et que le propriétaire a fait le nécessaire auprès du FISC, vous recevez directement la taxe d'habitation et la redevance audiovisuelle. Pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, le propriétaire peut vous la réclamer.
Le FISC vous offre la possibilité d'opter pour le paiement automatique, prélevé annuellement ou mensuellement.
Certaines personnes, du fait de leur situation particulière, ont droit à des dégrèvements sur certains impôts locaux, voire même à des exonérations. Cela concerne les personnes âgées, les personnes handicapées, les personnes à revenu modeste, les personnes qui ont subi des désastres (inondation, avalanche, perte de récoltes, de bétail…), les propriétaires de constructions nouvelles, etc.
Pour connaître les conditions de dégrèvements et d'exonérations pour chaque impôt local, regardez au dos de l'avis d'imposition.
Lorsque vous achetez un bien immobilier (logement, bureau, terrain...), il faut rendre officiel le changement de propriétaire. C'est le notaire qui se charge de ce travail. Pour cela, vous devez lui verser des frais appelés « frais de notaire ». Ils sont de l'ordre de 2 à 3% du prix de vente dans le neuf, et de 7 à 9 % dans l'ancien.
En principe, les ventes de biens immobiliers sont soumises aux droits d'enregistrements. Cependant, lorsque les transactions concernent l'acquisition de logements neufs, les droits d'enregistrement s'effacent au profit de la TVA immobilière.
En principe, les ventes de biens immobiliers sont soumises aux droits d'enregistrement. Toutefois, lorsque les transactions concernent l'acquisition de logements neufs, les droits d'enregistrement s'effacent au profit de la TVA immobilière.
Toutes les transactions de logements en voie de construction (vente en état futur d'achèvement) ou de logements achevés depuis moins de cinq ans. Seule exception : si le logement a moins de cinq ans mais qu'il a déjà été acheté et vendu après l'achèvement par une personne qui n'est pas un marchand de biens, la transaction n'est pas soumise à la TVA.
une habitation est considérée comme achevée lorsque sont exécutés les ouvrages, et sont installés les éléments d'équipement le rendant habitable.
Exemple
Un immeuble est construit entre les années 1999 et 2001.
Le 1er mars 2001, l'appartement correspondant au lot n°3 est occupé par son acquéreur avant qu'il ne soit totalement terminé.
Le 1er mai 2001, le promoteur livre le lot n°42 à son propriétaire.
Enfin, le 10 mai 2001, le constructeur effectue la déclaration d'achèvement de l'immeuble qu'il a construit, et livre les autres lots de copropriété.
Dans cette hypothèse, ne sera pas soumise à TVA la revente :
du lot n°3 si elle intervient postérieurement au 1er mars 2006 (cinq ans après le 1er mars 2001) ;
du lot n°42 si elle intervient après le 1er mai 2006 (cinq ans après le 1er mai 2001) ;
et celle des autres lots, s'ils sont vendus après le 10 mai 2006 (cinq ans après la date de la déclaration d'achèvement).
Les achats de terrain dans le but d'y édifier un immeuble à usage professionnel ou commercial.
Depuis le 22 octobre 1998, les achats de terrain à bâtir pour les particuliers qui envisagent de faire construire un logement d'habitation ne sont plus soumis à la TVA. A la place, les acheteurs sont redevables d'un droit de mutation au taux de 5,09 %.
Les ventes de logements rénovés si les travaux ont rendu à l'état neuf l'ensemble des éléments de second oeuvre. Un décret du 10 août 2006 vient de définir précisément les éléments à prendre en compte. Il s'agit :
des planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage ;
des huisseries extérieures ;
des cloisons intérieures ;
des installations sanitaires et de plomberie ;
des installations électriques ;
des systèmes de chauffage pour les opérations réalisées en métropole.
Le décret précise par ailleurs que chaque élément de second oeuvre doit être remis à neuf pour les deux tiers.
5.3.2 Elle s'applique à quoi ?
Au prix de cession (et à toutes les sommes que l'acquéreur pourrait avoir à verser, comme par exemple une indemnité d'expulsion).
Losque la mutation est soumise à la TVA, celle-ci est payée par le vendeur et l'acquéreur a des frais de notaires réduits.
19.60%. Pour obtenir un prix hors taxe, il faut appliquer au prix taxe comprise un coefficient de conversion de 0.836.
5.3.5 Quand est-ce qu'on la paie ?
Au moment de la signature de la vente chez le notaire, par retenue sur le prix de vente, soit dans l'Exemple 1 (à la suite), 122 000 € - 8 498 € = 113 502 €.
5.3.6 Les déductions possibles
Le particulier peut toujours déduire de la taxe qu'il va acquitter tous les montants de cette même taxe qu'il a déjà payés (lors de l'achat d'un terrain, lors du règlement des factures des fournisseurs, etc.).
Exemple 1 : Détermination de la taxe lors de la revente du bien que l'on a construit
122 000 € |
|
Montant de la TVA réglé aux entreprises de construction |
11 400 € |
Montant de la TVA sur les honoraires et émoluments notariés d’achat |
110 € |
Détermination des déductions de taxes |
|
Le vendeur peut déduire l'ensemble des taxes qu'il a réglées depuis le début de l'opération de construction, soit : |
|
- la TVA versée au notaire au titre des honoraires et émoluments d'acte d'acquisition |
110 € |
- la TVA sur travaux de construction |
11 400 € |
soit un total de TVA déductible de |
11 510 € |
Montant de la TVA à régler à la revente |
|
Elle résulte de la différence entre : |
|
- la TVA sur la revente 22 000 (prix TTC) – 122 000 x 0.836 (prix HT) = |
20 008 € |
l'ensemble des taxes déductibles |
11 510 € |
Soit une TVA à régler de |
8 498 € |
Exemple 2 : Le calcul de frais lors d'une vente d'un logement récent
100 000 € |
|
TVA sur acquisition (le logement avait été acheté 76 220 €) |
14 939.12 € |
TVA sur émoluments d'acquisition |
187,68 € |
Lieu de la vente |
France métropolitaine |
L'acquéreur paie des frais réduits soit : |
|
- une taxe de publicité foncière de 0.715 % sur le prix hors taxe (83 600 €) ; |
|
- des émoluments notariés sur 100 000 € ; |
|
- des émoluments de formalités et des frais divers. |
|
Le vendeur redevable de la TVA aura à payer : |
|
- La TVA sur le prix de vente HT 100 000 – 83 600 |
16 400 € |
dont il pourra déduire les TVA payées en amont, soit : |
|
- la TVA sur acquisition |
14 939,12 € |
- la TVA sur émoluments d'acquisition |
187,68 € |
Soit au total |
15 126,80 € |
Soit une taxe à payer à la vente égale à la différence entre : 16 400 – 15 139,10 |
|
Soit une TVA à régler de |
1 273,20 € |
5.3.7 Les frais de notaires réduits
Lorsque la mutation est soumise à la TVA, l'acquéreur a des frais de notaires réduits. Ils comprennent :
les émoluments du notaire, qui s'applique sur la totalité du prix, TVA comprise, et qui sont soumis à la TVA (19.6 % de leur montant)
les émoluments de formalités et les frais divers : de l'ordre de 1000 €
la taxe de publicité foncière : 0.715 % du prix d'achat HT.
Pour calculer vos frais de notaire.
La vente du logement rénové n'est pas soumise à la TVA sauf si les travaux, portant sur un immeuble existant, ont consisté en une surélévation, ou ont rendu à l'état neuf :
soit la majorité des fondations ;
soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'immeuble (charpente, murs porteurs, dalles, etc.) ;
soit la majorité de la consistance des façades ;
soit l'ensemble des éléments de second œuvre, dans une proportion égale au moins à la moitié pour chacun d'eux. Un décret en Conseil d'Etat doit prochainement fixer la liste des éléments de second œuvre concernés et pour chacun d'eux la proportion devant être remise à neuf. Il s'agirait des planchers, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations électriques et système de chauffage, et enfin installations sanitaires et de plomberie. Il faudrait donc que tous ces éléments soient remis à neuf, au moins pour la moitié pour chacun d'eux. Il suffirait donc que ce ratio ne soit pas atteint pour un seul de ces éléments pour que la vente du logement rénové soit exclue de la TVA.
Dans les cas rares de rehaussement pratiqué par l'administration fiscale, la TVA s'applique sur la valeur vénale réelle des biens si celle-ci est supérieure à la valeur de cession.
Le particulier qui a acquis un terrain avant le 22 octobre 1998 et qui décide de le revendre après le 22 octobre 1998 ne peut pas récupérer la TVA qu'il a supportée sur le prix d'achat, puisque désormais cette « mutation » est soumise au droit d'enregistrement.
La plus-value est la différence imposable entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix de revient : plus-value = prix de vente – prix de revient. Elle concerne les personnes physiques et certaines sociétés qui cèdent des biens immobiliers. Elle est imposable à hauteur de 27%.
Quand y'a t'il plus-value ? Combien dois-je payer à l'Etat sur la plus-value ? Qui est imposable ? Comment paye-t-on l'impôt?
5.4.1.1 Quand y'a t'il plus-value ?
5.4.1.3 Qui est imposable ?
5.4.1.4 Comment paie t'on l'impôt?
La plus-value est la différence imposable entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix de revient : plus-value = prix de vente – prix de revient.
5.4.1.1 Quand y a-t-il plus-value ?
Pour qu'il y ait plus-value, il faut plusieurs conditions :
que vous soyez imposable en tant que personne ;
qu'il s'agisse d'une cession à titre onéreux (exemple : une vente ou un échange) et non gratuite (exemple : succession, donation) ;
que la cession porte sur un bien ou des droits immobiliers (par exemple : votre logement ou votre résidence secondaire) ou sur des titres de sociétés immobilières ;
et que la vente que vous réalisez ne fasse pas l'objet d'une exonération ;
que la plus-value ne soit ni nulle ni négative.
Bon à savoir : par cession à titre onéreux, on entend toute transmission de propriété résultant d'une vente, d'une expropriation, d'un échange, d'un partage ou d'une licitation, d'un apport en société, de la dissolution ou de la transformation d'une société de personnes, ou encore d'une mutation de même nature que celles énumérées ci-dessus portant sur des parts de société transparente ou à prépondérance immobilière. Il faudra bien entendu que la cession porte sur des immeubles bâtis ou non bâtis ou sur des terrains à bâtir, quelle que soit d'ailleurs la nature des biens cédés, usufruit ou nue-propriété par exemple.
5.4.1.2 Combien dois-je payer à l'Etat sur la plus-value ?
La plus-value fait l'objet d'un prélèvement libératoire à hauteur de 27% (soit 16% de taxation, et 11% de prélèvements sociaux). Le taux des prélèvements sociaux a été porté à 11% depuis le 1er janvier 2005.
Sont imposés au titre des plus-values tous cédants domiciliés en France, quelle que soit la situation du bien (en France ou à l'étranger), sauf dérogations résultant de conventions internationales.
Sont imposables les plus-values réalisées par les personnes physiques :
vous-même, votre conjoint, toute personne à votre charge par exemple
ou par certaines personnes morales : sociétés à prépondérance immobilière, non cotées en Bourse et non soumises à l'impôt sur les sociétés.
Les sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l'impôt sur le revenu sont donc les premières visées.
Sont imposables les ventes d'immeuble, de logement, de maison ou de parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière, non cotées en Bourse et non soumises à l'impôt sur les sociétés. Sont aussi taxés les droits relatifs à ces biens (usufruit, nue-propriété, mitoyenneté, droit de surélévation, servitudes, etc.)
Bon à savoir : le régime des plus-values des particuliers s'applique d'une part, à la vente d'un immeuble réalisée par une société, et d'autre part, à la cession par les associés de leurs parts ou actions. Dans le cas de vente par la société, on déterminera la plus-value globale au niveau de l'achat et de la revente réalisée par celle-ci, puis on imposera chaque associé pour la quote-part correspondant à ses droits sociaux. Si vous ne faites que revendre des titres que vous avez acquis, la plus-value se calculera en fonction de la date d'acquisition de ceux-ci et de la date de vente que vous effectuez. Quel que soit le cas de figure, vente de biens immobiliers ou de titres de société, l'associé de la société sera donc imposable.
5.4.1.4 Comment paie t'on l'impot?
La déclaration et le paiement ont lieu au moment de la vente chez le notaire, et font l'objet d'une déclaration spécifique que le notaire effectue pour votre compte. Par conséquent, le vendeur reçoit le prix du bien, net d'impôt, et est déchargé des soucis de la déclaration.
La rémunération du notaire pour la déclaration et le paiement de l'impôt sur la plus-value, telle qu'elle est prévue par le tableau qui prévoit le coût des formalités accomplies par les notaires, est de 65.48 € TTC. Ces frais sont à la charge du vendeur.
Le prélèvement de 16% doit être versé au moment du dépôt de la déclaration, avant l'enregistrement.
Quand êtes-vous exonéré de la plus-value immobilière ?
5.4.2.1 Cession de résidence principale
5.4.2.2 Cession de la résidence secondaire et d'autres logements
5.4.2.3 Cas particuliers
5.4.2.1 Cession de résidence principale
Quelle que soit la nature du bien vendu (appartement, villa, chalet), la cession de sa résidence principale est exonérée de tout impôt au titre des plus-values. Il suffit que le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession pour être exonéré.
L'exonération s'applique aussi aux dépendances de la résidence principale, à condition qu'elles soient cédées en même temps que celle-ci.
5.4.2.2 Cession de résidence secondaire
La cession d'une résidence secondaire est soumise à l'imposition au titre de la plus-value, sauf si le bien est détenu depuis au moins quinze ans, ou si le prix de cession n'excède pas au total 15 000 €.
A savoir : pour les habitations que le cédant à construits ou fait construire, le délai part de la date du début des travaux ; pour les habitations acquises en état futur d'achèvement, on tient compte de la date de conclusion du contrat (acte notarié).
Noter : si le bien vendu est détenu par des époux, le seuil des 15 000 € s'apprécie selon la quote-part détenue par chacun des époux, y compris en cas de mariage sous le régime de la communauté légale ou conventionnelle.
Exemple :
Un bien est détenu en indivision par des époux à hauteur de 70% par Monsieur, et de 30% par Madame. Il est vendu pour un montant total de 40 000 €. La valeur de la quote-part de Monsieur étant de 28 000 €, il sera imposé au titre de la plus-value. La quote-part de Madame représentant 12 000 €, elle sera exonérée.
Si vous vendez deux logements distincts que vous avez acquis dans le même immeuble pour faire face à l'accroissement de votre famille, vous serez exonéré de toute imposition lors de la vente.
Si vous achetez un logement sur plan ou que vous faites construire votre maison en vue d'en faire votre résidence principale, et que vous le vendez il peut arriver que vous ayez à revendre ce bien avant même qu'il ne soit achevé. Vous pouvez être exonéré d'imposition sur la plus-value si vous vendez à cause d'une mutation professionnelle, à cause de votre invalidité ou de celle de votre conjoint, ou à la suite d'un décès, et si vous n'êtes pas propriétaire du logement que vous occupez durant la construction du logement.
Si vous vendez un bateau ou une péniche dans lequel vous habitiez, vous n'êtes pas imposé sur la plus-value si les trois conditions suivantes sont remplies :
- le bateau (ou la péniche) n'est pas destiné à la navigation ;
- il est soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
- il est effectivement utilisé au jour de la cession en un point fixe à usage d'habitation principale de son propriétaire.
Quand un logement appartenant à une société est mis à la disposition gratuite d'un associé, ce dernier bénéficie, en cas de vente du logement par la société, de l'exonération de la résidence principale comme s'il en avait été lui-même propriétaire. L'exonération est calculée au prorata des droits que celui-ci détient dans la société.
Les Français installées à l'étranger et ressortissants d'Etats membres de la Communauté européenne sont exonérés de l'impôt sur la plus-value lors de la cession de leur résidence en France. Cette exonération peut s'appliquer deux fois, c'est-à-dire dans la limite de deux résidences par contribuable.
En cas de ventes de plusieurs parcelles non adjacentes, le seuil de 15 000 € s'apprécie parcelle par parcelle : chaque cession dont le prix est inférieur à 15 000 € est exonérée de taxation au titre de la plus-value.
Les plus-values immobilières résultant d'une expropriation sont totalement exonérées sous deux conditions :
- qu'elles soient réalisées à la suite d'une déclaration d'utilité publique sans tenir compte de la forme du transfert (accord amiable ou ordonnance d'expropriation). Sont donc exclues les cessions volontaires aux collectivités locales ;
- que l'exproprié procède au remploi intégral de l'indemnité par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs biens immobilier dans un délai de un an à compter de la date du paiement de l'indemnité.
Les plus-values réalisées à l'occasion d'une acquisition amiable par la commune ou l'Etat d'un bien exposé à un risque naturel majeur et prévisible (avalanche, crues torrentielles…) bénéficient également de l'exonération à ces mêmes conditions.
Si le bien exproprié appartient à une société civile n'ayant pas opté pour l'IS ou à une société immobilière de copropriété, l'exonération ne peut s'appliquer que dans la mesure où le remploi est intégral par chacun des associés.
Les ventes de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, consenties avant le 31 décembre 2009, sont exonérées d'impôt sur les plus-values si l'acquéreur est :
- un organisme HLM ;
- une société d'économie mixte gérant des immeubles sociaux ;
- un organisme sans but lucratif ou une union d'économie sociale exerçant une activité dans le cadre de la mise en œuvre du droit au logement ou de lutte contre l'exclusion.
Les titulaires de pensions vieillesse ou de carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième catégorie sont exonérées d'imposition sur la plus-value si elles remplissent une double condition au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession :
- elles ne devaient pas être passibles de l'impôt de solidarité sur la fortune ;
- leur revenu fiscal de référence ne devait pas dépasser les seuils prévus à l'article 1417 I du Code Général des Impôts.
5.4.3 Détermination des plus-values
L'explication en détail du calcul de la plus-value immobilière et de l'impôt à payer à l'Etat sur cette plus-value.
5.4.3.1 Calcul de la plus-value brute
5.4.3.3 Exemple
Si vous ne pouvez pas bénéficier de l'un des cas d'exonération exposés dans le chapitre Les cas d'exonération, vous êtes imposé sur la plus-value. Comment la calculer ?
5.4.3.1 Calcul de la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de vente corrigé – prix d'acquisition corrigé
Le prix de vente est le prix auquel la transaction a eu lieu, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de vente.
Conseil : le prix du mobilier n'étant pas pris en compte dans la détermination de la plus-value imposable, vous pouvez vendre à part les meubles du logement. Mais il faut justifier ce prix (factures, inventaire de commissaire-priseur, etc.). Mentionnez la vente des meubles dans la promesse de vente du logement.
On majore le prix de vente des charges et indemnités que l'acquéreur vous doit (si elles sont mentionnées dans l'acte de vente).
Exemples :
le vendeur doit remettre en état la clôture mitoyenne suite à un litige (jugement) avec son voisin. L'acquéreur s'engage à payer en ses lieux et place.
un propriétaire doit au locataire sortant une indemnité d'éviction. L'acquéreur s'engage à la payer en ses lieux et place.
On diminue le prix de vente des frais que le vendeur doit supporter au moment de la vente.
frais pour l'établissement des certifications et diagnostics.
honoraires versés à un architecte pour travaux permettant d'obtenir accord préalable à permis de construire.
frais de mainlevée d'hypothèque grevant l'immeuble.
indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le logement libre de toute occupation.
frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire (commission d'agence).
montant de la T.V.A. acquittée par le vendeur à l'occasion de la cession.
Ces majorations et diminutions doivent évidemment être justifiées (factures).
Le prix d'acquisition est le prix d'achat effectivement payé par le cédant, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de vente.
On majore le prix d'acquisition des frais suivants :
les charges et indemnités
les frais d'acquisition
les dépenses de construction ou d'amélioration
les frais de voirie
travaux les terrains nus
A savoir : Les frais d'acquisition sont le plus souvent évalués à 7.5 % du prix d'acquisition.
Bon à savoir : si vous vendez votre logement plus de cinq ans après son acquisition et que vous n'êtes pas en mesure de rapporter la preuve des dépendes de travaux, la majoration peut-être fixée forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition. Dans ce cas, vous pouvez opter pour le forfait de 15 % même si vous ne pouvez prouver la réalité des travaux, ni leur montant.
Lorsque le bien est acquis à titre gratuit (par succession ou donation), le prix d'acquisition est la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit. Ce montant est déterminé en tenant compte de l'abattement de 20 % qui a pu être appliqué pour le calcul des droits de succession.
5.4.3.2 Calcul de la plus-value imposable
La plus-value imposée est la plus-value brute à laquelle on enlève :
10% d'abattement par année au-delà de la 5e année de détention.
Un abattement fixe de 1000 €.
A lieu lors de chaque cession réalisée par le contribuable. Si l'immeuble vendu est détenu par des époux, l'abattement de 1000 € s'applique deux fois, même s'ils sont mariés sous le régime de la communauté universelle. Si l'immeuble vendu est détenu en indivision, l'abattement de 1000 € s'applique à la plus-value brute réalisée par chaque indivisaire, et ce même s'ils appartiennent au même foyer fiscal.
Un particulier vend en Mars 2006 sa résidence secondaire de la Côte normande acquise dix ans auparavant. Cette vente n'entre dans aucun des cas d'exonération de taxation mentionnés au chapitre : Les cas d'exonération. La plus-value réalisée sera donc imposée.
La maison a été acquise au prix de 120 000 €, elle est vendue au prix de 240 000 €. Les travaux suivants y ont été effectués :
étanchéité de la terrasse l'année de l'acquisition : 5 300 € ;
changement du toit électrique amovible de la véranda l'année suivante : 2000 €.
Calcul de la plus-value brute : |
|
- Prix de vente : |
204 000 € |
- Prix d'acquisition : |
120 000 € |
- Frais d'acquisition : |
forfait de 7.5 % = 9 000 € |
- Travaux : |
forfait de 15 % (1) = 18 000 € |
- Prix d'acquisition corrigé : |
120 000 + 9 000 + 18 000 = 147 000 € |
Plus-value brute : |
240 000 – 147 000 = 93 000 € |
Calcul de la plus-value imposable : |
|
- Abattement pour durée de détention : |
5 x 10 % = 50 % |
|
93 000 x 50 % = 46 500 € |
- Abattement fixe : |
1000 € |
Plus-value imposable : |
93 000 – (46 500 + 1 000) = 45 500 € |
Taxation de la plus-value : |
|
- Impôt relatif à la plus-value : |
45 000 x 16 % = 7 280 € |
- Prélèvements sociaux : |
45 000 x 11 % = 5 005 € |
Montant total de l'imposition : |
7 280 + 5 005 = 12 285 € |
(1) : en général, le forfait de 15 % est plus avantageux que la déduction des frais réels.
Le règlement de copropriété, le syndic et le conseil syndical, l'assemblée générale, les charges, les travaux, la modification du règlement de copropriété.
6.2 Syndic et conseil syndical
6.2.1 Le syndic
6.2.2 Le conseil syndical
6.3.3 Le nombre de voix
6.3.4 Les règles de majorité
6.3.5 Le procès verbal
6.4 Les charges
6.4.1 Les charges générales
6.4.2 Les charges spéciales
6.4.3 Le paiement des charges
6.4.4 La réserve de trésorerie
6.5 Les travaux
6.5.1 Les travaux d'entretien
6.5.3 Les travaux urgents
6.5.4 Les travaux d'un copropriétaire sur les parties communes
Si vous achetez un appartement (ou parfois une maison dans un nouveau village), vous deviendrez propriétaire de vos parties privatives (chez vous !) et copropriétaire des parties communes (escalier, ascenseur, toiture, etc). Le règlement de copropriété définit vos droits et obligations pour chacune de ces zones.
Si vous achetez un bien (appartement, parking, boutique) dans un immeuble, vous deviendrez copropriétaire. Parfois, les maisons dans des nouveaux villages construits par des promoteurs sont aussi en copropriété. On parle alors de "copropriété horizontale". C'est rare, mais si c'est le cas, ce qui suit vous concerne aussi.
6.1.1 Parties privatives et parties communes
Il y a copropriété quand plusieurs personnes doivent se partager des parties communes. Dans un immeuble, ces parties communes sont le hall, l'interphone, l'ascenseur, les escaliers, les paliers, les murs ou planchers porteurs, les façades, la toiture, le chauffage collectif, les conduits et gaines, les antennes collectives, les locaux communs comme la loge du gardien, etc. Dans un nouveau village, ce sont les voies de circulation, les espaces verts, les locaux communs, etc.
Les parties privatives sont votre "chez vous" !. C'est votre appartement, sa terrasse, sa cave, un garage, une chambre de service ou bien votre boutique, votre maison. Mais souvenez-vous en, dans un immeuble, les canalisations, les conduits de cheminée, les murs porteurs, tout en étant chez vous, sont des parties communes. Si vous devez réaliser des travaux sur ces éléments, vous devez obtenir l'autorisation du syndic.
6.1.2 La division en lots de copropriété
Pour établir les droits et charges qui reviennent à chaque copropriétaire, l'immeuble ou le nouveau village est divisé en lots de copropriété. Un lot est toujours constitué de deux éléments :
votre partie privative
votre quote-part de parties communes
Chaque lot est numéroté et chaque copropriétaire possède la propriété privative de son lot et une quote-part des parties communes qui s'exprime en tantième.
Lors de votre achat, vous lirez par exemple que vous devenez propriétaire du :
- lot n°6 comprenant la propriété privative d'un appartement au 2e étage comprenant 2 pièces, cuisine, salle de bains, et la copropriété des parties communes à concurrence de 245/1.000
- lot n°21 comprenant la propriété privative d'une cave au 2e sous-sol, numérotée 32, et la copropriété des parties communes à concurrence de 34/1000.
Bon à savoir : Vous entendrez souvent parler de "millièmes" de copropriété, tout simplement car la majorité des immeubles sont divisés en mille fractions mais dans les faits, la quote-part s'exprime en tantièmes car l'immeuble peut être divisé en 7.243 tantièmes ou tout autre nombre.
6.1.3 Le règlement de copropriété
Pour connaître vos droits et obligations concernant vos parties privatives et les parties communes, vous recevrez, lors de votre achat, une "bible" : le règlement de copropriété.
Ce règlement contient entre autres :
la destination de chaque lot : habitation, bureaux, commerces,
le fonctionnement de la copropriété avec la désignation des instances qui vont la gérer (le syndic et le conseil syndical),
la répartition les charges. En effet, vous ne paierez pas les mêmes charges d'ascenseur si vous êtes au rez-de-chaussée ou au 6ème, etc. Ce règlement peut être modifié si, par exemple, un copropriétaire achète deux appartements au même étage et souhaite récupérer une partie du palier, ou deux appartements superposés et créer un duplex.
6.2 Syndic et conseil syndical
Pour s'occuper de l'entretien, des rénovations, des charges des parties communes, il faut un administrateur : c'est le syndic. Il peut être bénévole (petite copropriété) ou rétribué (cas habituel). Pour assister ce syndic, on nomme, parmi les copropriétaires, un conseil syndical.
Le syndic est nommé par les copropriétaires pour gérer la copropriété. Il éxécute les décisions prises lors de l'assemblée générale.
Syndic bénévole ou professionnel ?
Le syndic peut être un syndic bénévole (pour un petit immeuble ou un nouveau village de quelques maisons), c'est alors généralement l'un des copropriétaires. Les avantages sont :
économie d'honoraires par rapport à un syndic professionnel,
surveillance constante de l'état de l'immeuble, des dépenses d'énergie, etc, du fait de sa présence sur place,
réactivité plus grande. Si le syndic est compétent, suffisamment diplomate et autoritaire, c'est idéal pour les petites copropriétés qui sont souvent délaissées par les grands cabinets de syndic.
Pour une copropriété plus grande, les copropriétaires choisissent habituellement un syndic professionnel. Celui-ci perçoit des honoraires librement négociés entre lui et l'assemblée des copropriétaires.
Bon à savoir : D'un cabinet de syndic à l'autre, il peut y avoir de grosses différences de coûts d'honoraires. C'est une bonne raison pour aller à l'assemblée générale des copropriétaires, où il est nommé et où ses honoraires sont négociés.
Nomination du syndic
Le syndic est nommé par l'assemblée des copropriétaires pour trois ans maximum mais renouvelables.
Lors de la création d'une copropriété (immeuble nouvellement construit, par exemple) on nomme un syndic provisoire dont les fonctions s'arrêteront lors de la tenue de la première assemblée générale des copropriétaires, celle-ci devant avoir lieu un an, au maximum, après la création de la copropriété.
Enfin, en cas de conflits, le tribunal de Grande instance peut nommer un administrateur provisoire ou un syndic judiciaire.
Le rôle du syndic
Les pouvoirs du syndic sont :
s'occuper de l'entretien de l'immeuble (achat de produits, administration des gardiens ou concierges, contrats d'entretien ascenseur, etc),
faire exécuter des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble sans en référer à l'assemblée générale mais en convoquant celle-ci immédiatement pour tenir informé les copropriétaires,
agir en justice (contre un copropriétaire causant des troubles, contre un tiers nuisant à la solidité de l'immeuble, etc)
Les obligations du syndic sont :
tenir un carnet d'entretien de l'immeuble qui mentionne tous les contrats d'entretien signés, toutes les dates de réalisation des travaux importants, tous les travaux décidés et les diagnostics techniques réalisés. Si vous êtes en train d'acheter, ce carnet est une mine d'informations, vous avez le droit (et le devoir même !) de le consulter dès la signature du compromis de vente,
établir la liste des copropriétaires avec leur état civil et leurs coordonnées pour pouvoir leur envoyer les charges, les convoquer à l'assemblée générale, les informer en cas de troubles,
assurer l'immeuble,
gérer la comptabilité de l'immeuble : faire les appels de charges, veiller à leurs paiements, régler les dépenses de l'immeuble. Chaque copropriétaire fait l'objet d'un compte séparé, ce qui peut l'aider pour faire sa déclaration de convoquer les assemblées générales de copropriétaires.
La fin des fonctions du syndic
Un syndic est toujours nommé pour une période déterminée (trois ans maximum). A la fin de son mandat, il peut être à nouveau désigné.
Attention, ce n'est pas une reconduction de mandat, le syndic doit donc présenter une nouvelle proposition de contrat et vous pourrez renégocier, entre autres, ses honoraires.
Un syndic peut abandonner ses fonctions en démissionnant (mauvaise entente avec le conseil syndical, cessation d'activité, etc).
Le syndic peut être révoqué par l'assemblée générale des copropriétaires pour un motif sérieux et légitime
Il faut savoir qu'un syndic peut aussi être poursuivi pénalement s'il commet un abus de confiance, une escroquerie ou qu'intervient un accident de par sa négligence (défaut d'entretien d'un ascenseur, par exemple).
Le conseil syndical est formé de copropriétaires élus (mandat de trois ans maximum) par l'assemblée générale pour assister et contrôler le syndic.
C'est une mission normalement non rétribuée mais assez accaparante car les cabinets de syndic gérant de nombreuses copropriétés se reposent beaucoup sur les informations donnés par les conseils syndicaux. Ceux-ci peuvent faire appel à des avis extérieurs (techniciens, experts) lorsqu'ils ont un doute sur des travaux, la gestion du syndic, etc, ces frais seront réglés par le syndic. De son côté, le conseil syndical doit rendre compte de l'exécution de sa mission devant l'assemblée des copropriétaires. Il peut être révoqué à tout moment par l'assemblée des copropriétaires statuant à la majorité absolue, ou bien démissionner.
Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants ne peuvent faire partie du conseil syndical et pour les autres modalités de fonctionnement, vous les lirez dans votre règlement de copropriété.
Une fois par an (au moins) tous les copropriétaires se réunissent en assemblée générale. Ils y élisent le syndic, votent les travaux, décident de modifier le règlement de copropriété, etc. Si vous n'y allez pas, donnez au moins un pouvoir à une personne de votre choix, ainsi que vos intentions de vote afin qu’elle puisse voter en votre nom les différentes questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée.
Une fois par an, au moins, le syndic doit convoquer l'assemblée générale des copropriétaires. Le conseil syndical peut aussi demander la tenue, à tout moment, de cette assemblée ainsi qu'un ou plusieurs copropriétaires s'il représente au moins un quart des voix.
Lorsqu'il y a urgence, une assemblée générale peut être convoquée dans des délais plus brefs.
Faites un effort pour participer à cette assemblée, c'est important pour la vie de l'immeuble et votre porte-monnaie. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, donnez un pouvoir au voisin qui vous paraît représenter le mieux vos idées. Souvent les assemblées générales ne rassemblent que les âpres défenseurs du « faux rien faire, ça coûte trop cher » ou ceux qui défendent une cause personnelle (repeindre les huisseries communes en bleu roi, installer une video-surveillance, etc).
6.3.1 La convocation à l'assemblée
Vous recevrez votre convocation par lettre recommandée avec AR au moins 3 semaines avant la tenue de l'assemblée ou bien elle vous sera remise en mains propres contre récépissé.
L'assemblée doit se tenir dans un local situé dans la commune où se trouve l'immeuble.
La convocation contiendra les sujets inscrits, de façon précise, à l'ordre du jour. Ces sujets auront été inscrits par le conseil syndical mais aussi par tout copropriétaire qui aura envoyé, suffisamment de temps avant la tenue de l'assemblée, une demande d'inscription par lettre recommandée avec AR, au syndic.
Comme la plupart du temps, cette assemblée sert à approuver les comptes, le syndic doit permettre à tous les copropriétaires et au conseil syndical de consulter :
les justificatifs des charges de copropriété,
les factures, contrats de fourniture, les quantités consommées et leur prix, etc.
L'assemblée pourra débattre de questions non inscrites à l'ordre du jour mais, pour ces questions, elle ne pourra prendre aucune décision...
6.3.2 La réunion de l'assemblée
Pour commencer, le représentant du syndic établit une feuille de présence où sont notés le nom de tous les participants et le nombre de voix qu'il représente. Chaque personne va signer cette feuille. Puis, on désigne (à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés) le président de l'assemblée et parfois, des scrutateurs.
L'assemblée examine alors les sujets à l'ordre du jour puis on passe au vote des décisions. Pour savoir si une décision est adoptée, on contrôle le nombre de voix que totalisent les votants et les règles de majorité auxquelles doit se voter la décision.
Lors d'une assemblée, demandez toujours au syndic de rappeler les règles de vote avant chaque décision
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix égale à sa quote-part dans les parties communes.
Attention : si un copropriétaire possède plusieurs lots représentant 4.500 tantièmes alors que la somme des lots des autres copropriétaires représente seulement 3.500 tantièmes, on réduira son nombre de voix à 3.500 tantièmes. La majorité absolue sera donc à 3501 tantièmes. Cela évite qu'un seul copropriétaire ait trop de pouvoir.
Comme il y a des décisions plus ou moins importantes ou utiles (exemple : changer l'éclairage du local à vélo n'est pas aussi impliquant qu'installer un ascenseur), la loi a prévu plusieurs majorités et chaque décision correspond, de façon très stricte, à une majorité.
DECISIONS |
|
Majorité simple |
|
Majorité absolue |
|
Double majorité |
|
Unanimité |
|
Au cours de la séance, le syndic inscrit dans le procès verbal le nom et le nombre de voix des personnes qui se sont opposées ou abstenues à une décision, avec les réserves qu'ils ont formulées. Il n'est pas prévu d'indiquer le nombre de voix favorables.
Le procès verbal est signé, en fin de séance par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs. Il sera envoyé par lettre recommandée avec AR aux copropriétaires défaillants ou opposants dans les deux mois qui suit l'assemblée, et consigné dans un registre (qui peut être tenu sous forme électronique).
A la réception de cette notification, les copropriétaires défaillants ou opposants peuvent contester la validité de l'assemblée devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble.
Les charges financent la copropriété. Chaque année, un budget prévisionnel est voté en assemblée générale par les copropriétaires. Ensuite, le syndic calcule régulièrement vos charges en fonction de la quote-part que représente de votre appartement dans l’ensemble de la copropriété. Si vous louez, le locataire paiera une partie de ces charges.
Pour entretenir les parties communes et gérer l'immeuble il faut de l'argent. Sauf à avoir une publicité sur le pignon ou le toit de l'immeuble, ceux sont les copropriétaires qui vont payer des charges, différentes d'un lot à l'autre (un studio paye moins qu'un 5 pièces, un rez-de-chaussée moins qu'un 4e ascenseur, etc). Pour bien répartir les charges suivant les lots, on distingue les charges générales et les charges spéciales.
Les charges générales concernent la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble.
Elles se calculent suivant la superficie, la consistance et la localisation du lot. Personne ne peut y déroger sous prétexte que son bien est inoccupé, mais un propriétaire ne possédant que des parkings en sous-sol seront dispensé de payer ce qui est inutile pour son lot, par exemple, l'implantation d'une antenne collective.
En règle générale, elles sont réparties en fonction de la quote-part des tantièmes.
Exemple : vous possédez un lot correspondant à 1.154/ 10.000, les charges générales s'élèvent à 16.000 euros. Votre participation sera de : (16.000 x 1.154)/10.000 = 1.846,40 euros
Les charges spéciales sont les charges entrainées par les services collectifs et éléments d'équipements communs (ascenseur, chauffage, eau chaude, vide-ordures, etc).
Elles se calculent en fonction du critère d'utilité pour le lot. Ainsi un propriétaire de rez-de-chaussée ne participera pas aux dépenses d'entretien et de fonctionnement de l'ascenseur. En revanche, un propriétaire du 5ème étage qui n'utilise jamais l'ascenseur ou dont le logement est inoccupé partipera aux charges.
Exemples :
- Pour un ascenseur, il y a un coefficient appliqué à chaque étage.
- Pour le chauffage, on tient compte du volume des parties privatives à chauffer mais aussi de leur exposition.
- Pour l'eau chaude, il y a généralement un compteur pour chaque lot.
Le copropriétaire doit payer ses charges dans les délais prévus et s'il ne le fait pas, le syndic dispose de tout un arsenal de mesures pouvant aller jusqu'à la saisie du logement.
6.4.4 La réserve de trésorerie
Lorsque vous achetez votre bien, le syndic vous demande le plus souvent une réserve de trésorerie ou « avance permanente de trésorerie ». Son montant est au maximum égal au sixième du montant du budget prévisionnel. Cette réserve n’est pas destinée aux dépenses courantes, mais constitue au contraire un fonds de prévoyance pour la copropriété.
Lorsque vous vendez, cette somme vous est restituée, sauf si vous n'avez pas acquittez certaines charges.
6.4.5 La répartition des charges
Si le logement est loué, le propriétaire peut demander à son locataire le paiement d'une partie des charges de copropriété : on parle alors de charges récupérables.
Pour en avoir le détail précis, n'hésitez pas à télécharger notre document : La répartition des charges.
6.4.6 La modification du calcul des charges
Quand des travaux de surélévation, de division ou de ventes de lots modifient les parties communes, quand on installe un ascenseur ou que l'on supprime le chauffage collectif, quand un copropriétaire transforme un commerce en habitation, il faut procéder à une nouvelle répartition des charges.
En matière de copropriété, il faut distinguer les travaux d'entretien, les travaux d'amélioration et les travaux urgents. Autres points à connaître : comment réaliser des travaux chez soi quand cela affecte les parties communes ou comment effectuer des travaux qui n'intéressent pas toute la copropriété, mais seulement quelques copropriétaires...
En matière de copropriété on distingue plusieurs types de travaux : les travaux d'entretien, les travaux d'amélioration et les travaux d'urgence. Enfin, un copropriétaire peut réaliser lui-même des travaux sur les parties communes et plusieurs copropriétaires peuvent s'allier pour faire certains travaux qui ne concernent pas le reste de la copropriété.
Le petit entretien est réalisé par le syndic ou ses services sans autorisation particulière mais dès qu'il s'agit de gros travaux d’entretien comme : la réfection d'une toiture, d'un tapis d'escalier, une grosse réparation de la chaudière. L'assemblée générale est sollicitée et statue à la majorité simple. Entrent dans cette catégorie tous les travaux de remplacement à l’identique.
Important : L'assemblée doit fixer un montant de travaux au delà duquel la mise en concurrence de plusieurs entreprises est obligatoire.
6.5.2 Les travaux d'amélioration
La pose d'un ascenseur, d'un digicode, la plantation d'arbres dans un jardin collectif améliorent le bien mais coûtent cher. Pour voter ces travaux, il faut la double majorité. Si ces travaux sont décidés, chacun y participe proportionnellement aux avantages qu'il en retire (exemple : ascenseur) ou aux tantièmes de copropriété possédés.
A noter : les copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord peuvent payer les dépenses en dix annuités égales, les sommes dûes portant intérêt légal, sauf si la copropriété a emprunté pour faire ces travaux. Dans ce cas, ces personnes acquitteront les travaux au taux de l'emprunt.
Si les travaux sont vraiment urgents (étayage d'un mur risquant de s'écrouler, panne de chaudière durant l'hiver, etc) le syndic doit faire exécuter ces travaux sans en référer à l'assemblée qu'il convoquera immédiatement après.
Dans tous les cas, quand des travaux d'intérêt général sont nécessaires, aucun copropriétaire ne peut empêcher l'accès et l'intervention dans ses parties privatives, mais s'il subit un préjudice du fait de ces travaux, il pourra demander une indemnité à l'assemblée ou, à défaut, au tribunal.
Si le syndic a abusé dans sa commande de travaux urgents, l'assemblée des copropriétaires peut refuser de ratifier son initiative et se faire rembourser les sommes déboursées par le syndic en intentant une action en justice.
6.5.4 Les travaux d'un copropriétaire sur les parties communes
Parfois, des travaux sur des parties privatives concernent aussi des parties communes (percement d'un passage dans un mur porteur, déviation d'une canalisation, changement des fenêtres, pose de volets, etc). Il faut alors informer le syndic qui missionnera l'architecte de l'immeuble ou un autre spécialiste et aussi demander l'autorisation à l'assemblée des copropriétaires en prenant soin de décrire le plus précisément possible le projet dans l'ordre du jour de l'assemblée.
L'autorisation est accordée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, si cette majorité n'est pas obtenue, une seconde assemblée sera réunie et l'on y votera à la majorité simple.
Bon à savoir : Les copropriétaires qui ont votés contre ou qui étaient absents peuvent contester, dans le délai de deux mois après réception du procès verbal, la régularité de la décision auprès du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble.
Enfin, si l'assemblée refuse, le copropriétaire peut saisir le tribunal dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal de l'assemblée. Passé ce délai, sa demande est irrecevable.
6.5.5 Les travaux de certains copropriétaires
Au 5 et 6ème étage, tous les copropriétaires souhaitent l'ascenseur, mais dans les étages inférieurs, personne n'en veut. Pour éviter ce blocage, la loi a prévu que les copropriétaires peuvent voter à la majorité absolue des seuls intéressés ces travaux et les payer. Ils en auront exclusivement l'usage, sauf si ultérieurement un autre copropriétaire versait sa quote-part du coût de l'installation, évaluée lorsqu'il exerce cette demande.
L’éditorial
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