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Informations
Votre capacité d'emprunt, les différents taux de crédit immobilier, ce que vous pouvez négocier.
Pour bien acheter on pense à comparer et négocier le prix du bien immobilier. Mais côté crédit, on accepte souvent le premier prêt venu. Or, quelques informations permettent de diminuer le coût d'un crédit ou d'emprunter plus et d'acheter mieux.
Les banques limitent le remboursement des mensualités à 33% de vos gains. Pourquoi ? Pour que vous puissiez aussi manger, vous habiller, payer les dépenses de voiture, portable, scolarité, etc.
Une fois que vous avez une idée de ce que vous pouvez emprunter, voici des informations et des conseils plus précis pour trouver le crédit le moins cher et le plus adapté à votre situation.
Plus vous apportez d'argent comptant à la signature de votre achat, moins vous aurez à emprunter et plus votre banquier vous consentira un taux de crédit intéressant. En effet, les banquiers sont rassurés par une personne qui a un « apport personnel)».
Vos économies ou bien une donation,
Un emprunt familial (sans abuser, comme on vous l'a dit plus haut !)
Un livret d'épargne logement,
Le déblocage anticipé de la participation si vous appartenez à une entreprise de plus de 50 salariés et qui fait des bénéfices,
Beaucoup de prêts aidés : le prêt à taux 0% auquel s'ajoute les éventuelles aides de villes, le 1% logement, le prêt aux fonctionnaires, les prêts des caisses d'allocations familiales, les prêts des caisses de retraite.
Le montant de la revente d'un bien ou le crédit-relais qui vous permet d'attendre les fonds provenant de cette revente.
Vous pouvez acheter sans apport personnel. Dans ce cas, la banque vous prête la somme correspondant au prix du logement plus les frais de notaire. Cette solution est plus onéreuse (environ 0,50%), mais elle se pratique souvent en cas d'investissement locatif car les intérêts de l'emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Plus on emprunte sur une longue durée, plus on peut « lever d'argent ». Aujourd'hui, les banques prêtent souvent sur 25 ans ou plus. Plus la durée est longue, plus le crédit est onéreux, mais les taux étant encore très bas, ce n'est pas dramatique. Au contraire, cela peut s'avérer un bon calcul.
Conseil : faites toutes les simulations possibles pour calculer au plus juste votre crédit : (lien synerfim simulation)
Avant de chercher le meilleur taux du marché, il faut savoir si l'on préfère emprunter à taux fixe ou à taux révisable (ou variable).
Le taux d'intérêt, la mensualité, le coût total du crédit sont fixés lors de la proposition de la banque et ils ne varieront jamais. Vous n'avez pas à craindre une hausse des taux de crédit. En revanche, vous ne pourrez pas profiter d'une éventuelle baisse.
Le taux du prêt suit les fluctuations des marchés financiers, il est donc impossible de savoir le coût de son crédit avant la fin de celui-ci. Si les taux baissent durant la longue période de l'emprunt, le pari est gagnant, car ces prêts se négocient 1% à 1,5% moins cher que les prêts à taux fixes. En revanche, si les taux grimpent, le choix d'un taux fixe aurait été préférable.
Toutefois, pour limiter les risques, les prêts à taux révisables peuvent être « capés ». Dans ce cas, la hausse ne peut jamais excéder un plafond (un cap) déterminé au départ.
Exemple : vous empruntez à 3% avec un taux capé à 2 points. Cela veut dire que votre taux ne dépassera pas les 5%, même si les taux de crédits atteignent les 7 ou 10%. Plus le cap est faible, 1 point par exemple, plus le taux du crédit est élevé, mais toujours moins élevé qu'un prêt à taux fixe.
Le prêt à taux fixe est sécurisant mais revient plus cher. Actuellement, les taux étant bas, c'est la recommandation de la sagesse. Les prêts à taux révisables capés, avec un cap faible (1 à 2 point) sont un bon compromis.
Conseil : en révisable, vérifiez que votre contrat comporte une possibilité de revenir au taux fixe.
Outre le fait que plus le taux est bas, moins on paye cher son crédit, ce n'est pas tout, loin de là ! Pour nous, un bon crédit est aussi :
un crédit dont tous les frais annexes sont bien pensés : vous devez ainsi choisir la meilleure garantie, être vigilant sur les assurances et les frais de dossier.
un crédit qui ne vous pénalise pas si vous connaissez un revers de vie ou de fortune ou le contraire. Il faut qu'il soit modulable,
un crédit dont le remboursement anticipé (en cas de revente, par exemple) est négocié,
C'est en connaissant et négociant chacun de ces points que vous obtiendrez le meilleur crédit.
La banque fait souscrire une garantie à l'emprunteur pour se rembourser si jamais ce dernier était défaillant. Il existe trois garanties: l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ou la caution mutuelle.
Le principe : si vous ne remboursez pas votre crédit, la banque peut vendre le bien qui a été hypothéqué aux enchères judiciaires.
Seul le notaire est habilité à rédiger et à inscrire l'hypothèque au Bureau des hypothèques, cela coûte environ 3% de la valeur du bien hypothéqué.
Si vous vendez votre bien avant la fin du remboursement du crédit ou moins de deux ans après l'extinction de la dette, le notaire procédera à la mainlevée de l'hypothèque, ce qui occasionne de nouveaux frais (environ 1% du montant du prêt).
Le principe : cette garantie fonctionne comme l'hypothèque, son seul avantage est qu'on ne doit pas la taxe de publicité foncière (0,60% du montant du crédit). Pour le reste, notaire et mainlevée obligatoires et tarifs similaires.
Le principe : des organismes spécialisés se portent caution vis-à-vis de la banque, moyennant 2 à 3% du montant emprunté, mais sans frais d'enregistrement lors de l'inscription, ni de mainlevée. La caution est, de plus, gratuite ou à coûts très faibles pour certaines professions, notamment les fonctionnaires. Elle donne lieu parfois à un remboursement partiel en fin de prêt, bref, c'est la garantie la moins onéreuse mais elle reste réservée aux acquéreurs fiables.
Les banques vous proposeront des assurances (chômage, décès-invalidité) déjà négociées auprès de compagnies mais vous pouvez faire jouer la concurrence.
En effet, que ce soit pour l'assurance chômage comme pour l'assurance décès-invalidité les taux et les couvertures varient d'une compagnie à une autre.
Pour plus de précisions sur ces assurances, leur coût et les points à négocier, reportez-vous à l'assurance et le crédit.
Et si vous revendez avant d'avoir fini de rembourser ? Ce cas est fréquent, d'ailleurs, 50% des prêts n'arrivent pas à terme. Mais attention : les banques prélèvent alors une indemnité de remboursement anticipé. Celle-ci est plafonnée à la valeur d'un semestre d'intérêt au taux moyen du prêt et elle ne peut dépasser 3% maximum du capital restant dû.
Or, cette indemnité peut très bien se négocier ! Si vous obtenez la suppression totale ou partielle de cette pénalité, faites-le inscrire précisément sur votre contrat de prêt.
Bon à savoir : pour les contrats de prêt conclus après le 30 juin 1999, pas d'indemnité si la revente est motivée par une mutation, un décès ou la cessation forcée son activité professionnelle.
Cas particulier : Emprunter après 65 ans
Il n'existe pas d'âge « limite » pour emprunter. Et les banques tiennent compte de l'allongement de la vie et aussi du bon pouvoir d'achat des seniors. Vous pouvez donc, quelque soit votre âge, faire le tour des établissements financiers pour emprunter en vue d'acheter une résidence principale ou faire un investissement locatif.
S'il est intéressant de négocier chacun des points précédents, il est aussi prudent d'opter pour un crédit modulable. Vous héritez ? Vous avez une promotion ou, à l'inverse, vous avez un problème financier ? Avec un crédit modulable, vous pouvez, une fois par an, et dans la limite d'un plafond de 10 à 30%, faire varier votre mensualité à la hausse ou à la baisse.
Si vous remboursez plus, la durée du prêt sera moins longue, donc votre coût de crédit diminuera. A l'inverse, avec des mensualités plus faibles, vous rembourserez plus longtemps. Généralement, les banques n'acceptent pas un allongement de plus de cinq ans. C'est déjà très souple.
Une fois que vous avez trouvé l'offre qui vous permet de réaliser votre projet, vous pouvez la comparer avec celle d'autres établissements financiers, mais évidemment, en prenant exactement les mêmes critères.
Rappel : Seuls les prêts à taux fixe peuvent se comparer.
Pour cela, c'est très simple : on multiplie le coût global de chaque mensualité (incluant tous les frais) par le nombre de mois. Pour un prêt à taux révisable, aucune certitude sauf que plus vous le négocierez bas et si possible capé faiblement (1 à 2 points) plus vous serez gagnant.
Une fois votre établissement prêteur choisi, vous remplissez et déposez votre demande de prêt. La banque vous répond suivant un formalisme très encadré par la loi Scrivener. Vous ne pouvez accepter l'offre de prêt avant 10 jours, à compter de la réception de la lettre recommandée contenant l'offre et, de son côté, la banque doit maintenir ses conditions durant 30 jours.
Si vous ne souhaitez plus emprunter, vous ne devez rien à l'organisme financier ;
Si vous acceptez l'offre de crédit, les fonds seront débloqués lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire et vous commencerez à rembourser suivant le calendrier prévu dans le contrat.
Les personnes qui empruntent pour acquérir leur résidence principale ont droit désormais à un crédit d’impôt pour intérêts d’emprunt. Cette mesure s’applique à tous les achats immobiliers, appartements ou maisons, dans le neuf (vente sur plans ou construction de maisons) ou dans l’ancien.
L’acquéreur peut ainsi déduire du montant de son impôt sur le revenu 40 % du montant des intérêts d’emprunt la première année de remboursement, puis 20 % les 4 années suivantes. Les intérêts pris en compte sont plafonnés à 3 750 euros par an pour un célibataire, à 7 500 euros pour un couple, plus 500 euros par personne à charge.
Ainsi, le montant du crédit d’impôt est égal au maximum ;
la première année, à 1 500 euros pour un célibataire et 3 000 pour un couple.
les 4 années suivantes, à 750 euros pour un célibataire et à 1 500 euros pour un couple.
Enfin, sachez qu’il s’agit d’un crédit d’impôt. En d’autres termes, si vous êtes non imposables, le fisc vous rembourse le montant du crédit d’impôt.
Comme son nom l'indique, le prêt à taux zéro est une avance de fonds remboursable, sans intérêt. Si l'Etat vous prête 30.000 euros, vous rembourserez 30.000 euros. Ce prêt étant destiné à aider les personnes à revenus modestes ou moyens à acquérir, il est accordé sous certaines conditions.
Vous devez être une personne physique ( c'est-à-dire pas une société, comme une SCI, par exemple) et, suivant l'endroit où vous achèterez, vous ne devrez pas dépasser certains plafonds de revenus :
Zone A : agglomération parisienne, côte d'azur et genevois français ;
Zone B : agglomération de plus de 50.000 habitants et communes chères situées aux franges de l'agglomération parisienne, en zones littorales ou frontalières,
Zone C : autres communes situées en France ou dans les DOM.
Voici les plafonds de revenus qu'il ne faut pas dépasser. A noter : le revenu dont on parle est celui figurant en bas de l'avis d'imposition, c'est votre revenu annuel net après abattement.
Autre chose à savoir :
Pour les prêts consentis entre le 1er janvier et le 31 mars, c'est votre plafond de revenu imposable de l'année n-2 ;
Pour les prêtes consentis entre le 1er avril et le 31 décembre, c'est votre plafond de revenu imposable de l'année n-1
Lors de la demande de prêt, vous devez fournir à l'établissement prêteur, vos avis d'imposition, ainsi que les avis d'imposition des personnes destinées à occuper le logement et non rattachées à votre foyer fiscal.
Il faut acheter une résidence principale pour la première fois ou ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale durant les deux dernières années (sauf les personnes gravement handicapées ou invalides et les victimes d'une catastrophe naturelle ayant rendue inhabitable leur résidence principale).
Bon à savoir : Si vous vendez un logement acquis avec un prêt à 0 % pour acheter une nouvelle résidence principale, vous pourrez demander le transfert de votre prêt à taux 0%, si vous respectez les actuelles conditions d'octroi.
Le logement doit être votre résidence principale dans le délai d'un an suivant votre achat ou la déclaration d'achèvement de travaux. Vous pouvez aussi financer l'achat du logement que vous occuperez à votre retraite, si celle-ci est dans moins de six ans. Vous devrez alors louer ce logement pendant ce temps et votre locataire ne devra pas avoir de revenus supérieurs à ceux qui lui permettraient d'obtenir un prêt à taux zéro. (voir plus haut).
Cette résidence principale peut être un logement ancien avec ou sans travaux. Le prêt peut aussi financer les travaux de mise aux normes de ce logement ou bien permettre de transformer un local non destiné à l'habitation (garage, boutique, bureau, grange, etc) en logement,
Bon à savoir : si vous achetez un logement achevé depuis plus de 20 ans, un état des lieux doit être établi par un bureau de contrôle indépendant de la transaction et dûment assurer. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l'obtention du prêt est conditionnée à leur réalisation.
Un logement tout neuf ou la maison que vous faites construire
Cette résidence principale peut être un logement neuf jamais encore occupé ou bien la maison que vous rêvez de faire construire et son terrain.
A noter : tant que le prêt à taux zéro n'est pas remboursé, le logement ne peut être loué qu'en cas de mutation à plus de 70 km du logement, divorce ou dissolution d'un pacs, chômage de plus d'un an, invalidité, décès. Il ne peut pas être transformé en résidence secondaire, en local commercial ou loué à des vacanciers.
Vous remboursez le prêt à 0 % par mensualités constantes pendant une durée de 6 à 22 ans en fonction de vos revenus. Plus vos revenus sont élevés plus la durée du prêt est courte.
Vous pouvez vous adresser à n'importe quel établissement de crédit qui a passé une convention avec l'Etat. Demandez à votre banque.
Le prêt à 0 % ne peut pas constituer votre financement principal puisqu'il est limité à 50 % du financement total. Il peut donc se cumuler avec tout autre prêt : prêt bancaire classique, PAS (prêt d'accession sociale), PC (prêt conventionné), prêt d'épargne logement, prêt 1 % logement, etc.
Lorsque vous avez droit à l'APL au titre d'un PAS ou d'un PC, les mensualités du prêt à 0 % sont prises en compte dans le calcul de l'APL. Mais le prêt à 0 % n'ouvre pas droit, en tant que tel, à l'APL.
Dans les autres cas, (prêt bancaire, prêt d'épargne logement) vous pouvez aussi bénéficier de l'allocation logement, sous réserve de remplir les conditions d'obtention.
3.1 Quels biens peuvent être financés par l'épargne logement ?
3.2 Qui peut ouvrir un plan ou un compte d'épargne logement ?
Depuis 1965, date à laquelle elle a été créée, l'épargne logement a permis à des milliers de particuliers d'acquérir un logement. Le principe est simple : pendant une période, on épargne, cette épargne produit des intérêts et donne droit à un prêt d'autant plus important que l'on a épargné.
Cette épargne peut constituer votre apport personnel vous permettre de faire des travaux d'agrandissement ou d'amélioration, d'acheter une résidence secondaire neuve, etc.. Elle peut donc vous concerner.
L'épargne logement peut financer :
L'acquisition, la construction ou les travaux d'amélioration, réparation ou agrandissement de votre résidence principale ou celle de vos enfants, parents ou conjoint,
L'acquisition ou l'acquisition de votre résidence secondaire neuve,
Le financement d'un local à usage professionnel ou commercial s'il comporte aussi votre résidence principale.
L'épargne logement ne peut pas financer :
l'achat d'un terrain seul,
les travaux d'entretien,
la construction de gîtes ruraux,
la construction d'une piscine.
Vous pouvez ouvrir un plan ou un compte, que vous soyez majeur ou mineur, français ou étranger. Vous ne pouvez détenir qu'un plan et un compte par personne, sauf à en avoir hérité.
Vous pouvez aussi céder vos intérêts acquis à un membre de votre famille si lui-même possède un plan ou un compte et que vous ayez un plan depuis au moins trois ans ou un compte depuis douze mois.
Votre argent est bloqué 4 ans avant de pouvoir obtenir un prêt ;
Vous pouvez conserver votre plan jusqu'à 10 ans;
Vous devez faire un versement minimal de 225 euros pour ouvrir le plan,
Vous devez ensuite verser 540 euros par an soit 45 euros par mois,
Vous pouvez bien entendu verser davantage mais le montant des dépôts est plafonné à 61 200 euros.
Le taux d'intérêt rétribuant votre épargne est de 2,5% mais avec la prime d'état cela peut aller jusqu'à 3,5%
Le prêt maximal que vous pourrez obtenir est de 92.000 euros
Le montant des versements et leur rythme sont déterminés à l'ouverture mais peuvent être modifiés par la suite. Les versements ne sont plus autorisés une fois atteints les 10 ans ou le plafond de 61 200 €.
Les intérêts versés s'ajoutent au capital au 31 décembre de chaque année et produisent à leur tour des intérêts.
Une prime est versée par l'État, à hauteur de 2/5 des intérêts acquis, dans la limite de 1 525 € :
lors du retrait des fonds, qu'il y ait ou non obtention d'un prêt, pour les plans ouverts avant le 11.12.2002,
lors de la réalisation du prêt, pour ceux ouverts depuis le 12.12.2002 (pour ces plans, la prime est égale à 2/5 des intérêts acquis).
Vous pouvez retirer de l'argent mais seulement en cas de vrais besoins car vous perdez vos avantages. Ainsi, les retraits entraînent :
jusqu'au 2e anniversaire d'ouverture du plan : résiliation de votre plan, perte de votre droit à prime et à prêt et rémunération des fonds déposés au taux contractuel des comptes épargne-logement soit 1,5 % brut actuellement,
entre le 2e et le 3e anniversaire d'ouverture du plan : résiliation de votre plan, perte de votre droit à prime d'où rémunération des fonds déposés au taux contractuel de 2,5 % bruts, perte de votre droit à prêt ;
entre le 3e et le 4e anniversaire : rémunération des fonds déposés au taux contractuel (soit 2,5 % bruts) et réduction de moitié de la prime.
Vous pouvez demander un prêt dès l'échéance du plan ou dans le délai d'un an à compter du retrait des fonds. Son montant et sa durée vont de 2 à 15 ans et sont calculés en fonction des intérêts que vous aurez acquis à la date de la demande (rappel : le prêt maximal que vous pourrez obtenir est de 92.000 euros). Son remboursement sera mensuel par versements constants.
Il ne peut être ouvert qu'un seul PEL par personne mais il est possible d'en souscrire un au nom de chaque membre de la famille (y compris les enfants mineurs).
Plusieurs personnes peuvent solliciter un prêt et en bénéficier de façon solidaire pour acheter un seul logement mais le montant maximal du prêt ne peut dépasser celui accordé pour un seul plan (600 000 F actuellement).
Il est possible de céder ses droits à prêt à un membre de sa famille proche (mais ni à son concubin, ni à un cousin), à condition que celui-ci ait lui-même des droits à prêt au titre d'un plan.
Votre argent est bloqué 18 mois avant de pouvoir obtenir un prêt ;
Vous pouvez conserver votre plan autant de temps que vous le souhaitez ;
Vous devez faire un versement minimal de 300 euros pour ouvrir le plan,
Vous devez ensuite faire des versements de 75 euros minimum,
Vous pouvez bien entendu verser davantage mais le montant des dépôts est plafonné à 15 300 euros.
Le taux d'intérêt rétribuant votre épargne est de 1,75% mais avec la prime d'état cela peut aller jusqu'à 2,625%
Le prêt maximal que vous pourrez obtenir est de 23.000 euros
Le taux du prêt sera de 3,25%
Le montant et le rythme des versements sont libres et il peut retirer son argent quand il veut. Attention, le compte sera fermé si vous y laissez moins de 300 euros.
Les intérêts versés s'ajoutent au capital au 31 décembre de chaque année et produisent à leur tour des intérêts.
Une prime est accordée par l'Etat si vous obtenez un prêt. Elle est égale à la moitié des intérêts acquis et au maximum à 1.144 euros.
Vous pouvez obtenir un prêt d'un montant maximum de 23.000 euros qui sera remboursable sur une durée comprise entre 2 et 15 ans.
Une prime est accordée par l'Etat si vous obtenez un prêt. Elle est égale à la moitié des intérêts acquis et au maximum à 1.144 euros.
Vous pouvez obtenir un prêt d'un montant maximum de 23.000 euros qui sera remboursable sur une durée comprise entre 2 et 15 ans.
Il est accordé aux salariés au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction.
Si vous êtes salarié d'une entreprise privée de plus de 10 personnes, vous y avez donc droit. Pour obtenir ce prêt, adressez-vous au service du personnel de votre entreprise.
Désormais, seules les personnes achetant pour la première fois, (les primo-accédants) peuvent bénéficier de ce prêt ainsi que les personnes en mobilité professionnelle (c'est-à-dire les personnes en voie de mutation).
Le montant maximal du prêt 1 % est de :
17.600 € pour l’Ile-de-France ;
14.400 € pour les autres régions ;
11.200 € en zone rurale.
Un complément de prêt (de 1 600 € à 4 800 €) peut vous être accordé si vos ressources ne dépassent pas 170 % des plafonds de ressources en vigueur pout l'obtention du prêt PAS.
Le taux d’intérêt est de 1,5%, hors assurance.
A noter : Dans certains cas, vous pouvez bénéficier de majorations du montant du prêt, notamment pour l'aménagement du logement pour faciliter son accès aux personnes handicapés, ou si vous vous engagez à respecter des labels de qualité.
5.2 Taux du prêt
5.3 Montant du prêt
C'est un crédit dont vous ne pouvez bénéficier que si votre prêt principal est un prêt PAS (prêt d'Accession Sociale) ou un prêt conventionné. Ce prêt rééquilibre les solutions de financement en faveur des fonctionnaires, ceux-ci n'ayant pas accès au prêt 1% patronal.
Ce prêt n'est pas très compétitif, d'autant plus qu'il vient en complément d'un PAS ou d'un prêt conventionné dont les taux sont actuellement plus élevés que les prêts bancaires. La combinaison d'un PAS/PC avec un prêt fonctionnaires ne peut intéresser que ceux qui bénéficient de l'Aide Personnalisée au Logement ou l'Allocation logement. Mais, il faut faire un calcul précis pour déterminer si le montant de ces aides corrige les taux plus élevés de ces prêts.
Pour pouvoir bénéficier du prêt fonctionnaires il faut entrer dans l'une des catégories suivantes :
Fonctionnaire civil, magistrat de l'ordre judiciaire, personnel militaire de l'Etat recevant une solde mensuelle ;
Auxiliaire, temporaire ou contractuel de l'Etat ou d'un établissement de l'Etat, à condition d'être employé de façon permanente et d'être rémunéré dans les mêmes conditions que les fonctionnaires titulaires ;
Agent d'une collectivité locale, d'un établissement public qui en dépend, d'un district urbain ou d'une communauté urbaine, à condition d'être titulaire, affilié ou non à la caisse nationale de retraite des agents des collectivités locales (CNRACL) ou non titulaire mais affilié à la CNRACL.
Les prêts fonctionnaires sont consentis au taux de 7%, réduit à 4% pendant les quatre premières années. Ce prêt est assorti de ce que l'on appelle un différé d'amortissement pendant les quatre premières années. Ceci signifie que, pendant cette période, vous ne payez que des intérêts, ce qui allège vos mensualités.
Le montant du prêt fonctionnaire varie selon la zone géographique de votre achat et du type d'opération que vous réalisez ainsi que la taille du logement.
Zone 1 |
Zone 2 |
Zone 3 |
|
1 pièce |
1 585,47 € |
1 402,53 € |
1 219,59 € |
Note : ces montants sont multipliés par 1,42 pour les couples mariés depuis moins de 5 ans et dont la somme des âges est au plus égale à 55 ans.
Zone 1 = Paris et la région parisienne
Zone 2 = Villes et agglomérations de plus de 100 000 habitants
Zone 3 = le reste du territoire
Le prêt complémentaire des fonctionnaires n'est distribué que par le Crédit Foncier de France.
6.5 Le crédit-relais
Le prêt conventionné est un prêt consenti soit par le Crédit foncier de France, soit par les principales banques et établissements ayant signé une convention avec l’Etat. Pour le prêt conventionné, il n’existe pas de plafond de ressources. Ce prêt n’est pas aidé directement par l’Etat, mais peut permettre de bénéficier éventuellement de l’aide personnalisée au logement (APL).
Le PC peut vous permettre de financer aujourd’hui l’intégralité de ces opérations.
acquisition d’un terrain destiné à la construction d’une maison individuelle ;
achat d’ un logement neuf ;
achat d’un logement ancien ;
amélioration d’un logement (mise aux normes d'habitabilité, travaux d'accès pour handicapés, travaux d'économie d'énergie) ;
aménagement d’un local non destiné à l’habitation en logement ;
agrandissement d’un logement existant ;
réalisation des travaux d’économie d’énergie (minimum : 4.000 euros)
Vous devez destiner le logement à votre résidence principale. Elle doit être occupée au plus tard un an après son achèvement ou son acquisition. Toutefois, ce délai est porté à six ans si vous avez acquis ce logement pour l’occuper dès votre mise à la retraite ou dès votre retour de l’étranger ou des DOM-TOM.
Pour fixer le taux d'intérêt des prêts conventionnés, on part d'un taux de référence déterminé par les pouvoirs publics, auquel les banques peuvent ajouter leur marge. Cette marge est plafonnée à 2,3 ou 2,75 points selon la durée du prêt. Comme le taux de référence actuel s'établit à 4,05 %, les établissements prêteurs proposent des taux largement supérieurs à 6%, donc non compétitifs avec le marché libre. Les prêts peuvent être à taux fixe, taux révisable ou modulables.
La durée des prêts est fonction du type d’opération financée. Ainsi, ces prêts sont amortissables :
sur 10 ans au minimum et 25 ans au maximum pour les acquisitions et constructions ;
sur 5 ans au minimum et 15 ans au maximum pour les travaux d'amélioration.
Elle n'est pas conditionnée à un montant de ressources particulières. La seule condition à respecter, c'est que le logement, s'il est ancien, doit répondre à des normes d'habitabilité et de surfaces minimales.
C’est ainsi que la surface habitable doit être au minimum de :
14 m² pour une personne seule ;
16 m² pour deux personnes, augmentés de 9 m² par personne supplémentaire.
Pour l’acquisition de logements achevés depuis plus de vingt ans, destinés, le cas échéant à des travaux d’amélioration, un état des lieux relatif aux conditions d’habitabilité et de surface doit être établi et annexé au contrat de prêt.
Pour les besoins de votre investissement, le prêt conventionné peut être complété par :
un prêt principal d’épargne logement ;
un prêt à taux zéro ;
un prêt 1% logement ;
un prêt fonctionnaire ;
un prêt relais ;
un prêt à taux fixe dont le taux est au maximum égal au taux des prêts des comptes épargne logement en vigueur à la date de l’émission de l’offre du prêt ;
Le PC donne vocation, à l’Aide Personnalisée au Logement ou APL. L’APL, versée directement à l’organisme prêteur (Crédit foncier de France, par exemple) diminue les charges de remboursement du PC. Pendant toute la durée du prêt, l’APL suit étroitement l’évolution des ressources et de la situation de famille de l’emprunteur.
Toutefois, l’APL n’est pas envisageable :
pour le propriétaire occupant, si le PC finance les travaux destinés à réduire les dépenses d’énergie, ou des travaux d’amélioration seuls, hors programme d’intérêt général ;
pour le locataire, si le propriétaire n’a pas signé au préalable une convention avec l’Etat.
Pour connaître le montant de l'APL à laquelle vous pouvez éventuellement prétendre, renseignez-vous auprès de votre Caisse d'Allocation Familiale (même si vous n'avez pas d'enfant).
Il s'agit en fait d'un prêt conventionné d'un type particulier. Ce prêt conventionné est accordé dans les mêmes conditions que le prêt conventionné classique, en ce qui concerne les normes et les surfaces minimales. Mais il est réservé à des personnes dont les revenus sont inférieurs à des plafonds de ressources spécifiques.
Il bénéficie d’un taux d’intérêt réduit de 0,6 point par rapport aux prêts conventionnés.
Les plafonds de ressources sont les suivants :
Ile de France |
Autres régions |
|
1 |
15.204 € |
12.146 € |
2 |
22.316 € |
17.764 € |
3 |
26.800 € |
21.364 € |
4 |
31.294 € |
24.959 € |
5 |
35.801 € |
28.570 € |
Par personne |
+ 4.498 € |
+ 3.598 € |
Les revenus à prendre en considération sont les revenus nets imposables de l'année N-2, soit ceux de 2005 pour les prêts demandés en 2007.
Les bénéficiaires d’un prêt PAS peuvent profiter, en cas de perte d’emploi et après une période de carence d’un an, de la possibilité de reporter la moitié des mensualités en fin de prêt, et ce gratuitement.
Certaines caisses de retraite consentent des prêts complémentaires, d'un montant excédant rarement 15.000 euros, ce peut être 3.000 ou 5.000 euros, à leurs adhérents et selon certaines conditions.
Renseignez-vous directement auprès de votre organisme ou auprès du service du personnel de votre société si vous travaillez dans une grande entreprise.
Les collectivités locales (communes, départements ou régions) accordent également des prêts dans des conditions qui varient d'une collectivité à une autre. Le mieux est donc de vous adresser directement soit au Bureau d'aide sociale de votre mairie, soit à l'Association départementale pour l'information sur le logement (ADIL) de votre département.
Le montant du crédit-relais est également assimilé à des fonds propres. Il s'agit d'un prêt que vous contractez pour financer une acquisition en attendant de vendre votre logement précédent.
Ce crédit court terme est accordé pour une durée n'excédant généralement pas 2 ans, à un taux généralement plus élevé que pour un prêt traditionnel. Mais renseignez-vous : certains établissements de crédit pratiquent des taux relativement abordables si vous contractez chez eux le futur prêt destiné à financer votre nouvel acquisition.
Pendant la durée du crédit-relais, vous ne payez en principe que les intérêts, le capital étant remboursé lorsque le bien mis en vente est effectivement vendu. C'est ce que l'on appelle un crédit in fine puisque vous ne remboursez le capital qu'à la fin. Certains établissements vous permettent même de rembourser la totalité (intérêts et capital) lors du règlement du prix de vente. Là encore, renseignez-vous auprès des banques.
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